啟德發展商大規模賤賣 個個都睇淡後市大劈價風險有幾大

你好！最近筆者睇過一位分析員的分析，說啟德樓的供應挺多的，如果發展商齊齊大劈價，盡推手上該區樓盤，那麼啟德區的價錢就會冧了，閣下覺得會有這個風險嗎？

讀者傅先生

確實！如果啟德的發展商齊齊大劈價盡推樓盤，啟德樓價必冧。提出這個想法的分析員，相信對地產市場極不熟悉。

其實不單啟德，全港各地都一樣，任何時候都是一樣，如果發展商個個都睇淡後市，不問價地大劈價盡推樓盤，樓價又怎會不冧呢？

2023年疫情過去，確實有不少發展商減價賣樓。以往，發展商減價賣樓是大忌，愈減價，名聲愈差，之後愈難賣樓。然而經過去年第五波疫情及加息潮，發展商大半年無賣過樓，於是積壓了大量貨尾，市民也接受了樓價下調。發展商便把握這個市場大趨勢，摒棄過往包袱，齊齊減價清貨。如果自己一個減，就難以面對過往買家；如果個個都減，就可以推說是市場趨勢，疫後特賣。

發展商是睇淡後市，是否賤賣？還是純粹清貨？如果有留意經濟新聞，甚至會看到政府及各界政商，都努力地招攬內地和海外企業及人才來港。雖然時間尚短，效果仍未顯著，但經濟復常的步伐已經慢慢展開，難道發展商看不到？

再看，發展商有沒有不問價賤賣？今年推售的新盤，很多是因為之前市旺賣得太貴，現在將價錢調整至較合理水平，基本上樓價肯減一成左右，就有很大的承接力。例如藍田的KOKO屋苑系列，之前銷售的呎價逾20,000元，細單位更貴，是觀塘市中心凱滙的價錢，並不合理，今年將價錢調整至每平方呎18,000元起，就合理多了。

又例如位於掃管笏的飛揚，之前呎價賣到逾15,000元，細單位更貴，貼近屯門元朗市中心的價錢，現在回到約13,000元，才算合理。

未見大規模賤賣

換句話說，發展商僅略為減價至合理水平，未見大規模劈價賤賣。即使去年市況那麼差，發展商情願不賣。賣得好的，例如KOKO、何文田瑜一還會加價，如何看到他們會睇淡後市呢？

說回啟德，提出發展商齊齊大劈價賣樓的，相信極不熟悉樓市。啟德城區新盤，已賣得七七八八，大部分尚餘一些貨尾單位，又或是特色單位，最近呎價都破頂，當中嘉峯匯有洋房賣到呎價40,000元多；另外有Henley部分期數，巿場上見到求價不求量。

至於啟德跑道區呢？知道九大發展商成立了商會Park Peninsula，決心要齊心做好跑道區的配套嗎？很多地皮都是由幾個發展商合作的，例如即將推售的天瀧有六個發展商合作，讀者覺得他們會自己打自己嗎？難道他們沒看到澐璟呎價已衝破50,000元嗎？難道他們不知道很多內地買家正在計劃來香港買樓嗎？為甚麼要齊齊賤賣？相信他們是齊齊做靚地區、做靚價錢，多過齊齊賤賣。