啟德樓盤只租不賣！月租13,000元同億元豪宅為鄰

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室

啟德區新盤近年才入伙，受制額外印花稅（SSD），如果業主持貨年期低於三年，就要繳交從價印花稅。故啟德樓盤的賣盤較少，以租盤為主。不過同區的大型單位的一手售價卻超過1億元。

啟德樓盤：天寰、OASIS提供開放式單位

截至2019年12月20日止，啟德樓盤租務成交接近70宗，平均呎租約39元。同年首9個月，全區所有單位的租比率達45％。吳妙粧預計，啟德站通車後該區2020年租務成交將逾100宗。啟德樓盤至少有六個住宅項目已經入伙，分別是啟德一號（I）及（II）、嘉匯、龍譽、天寰、OASIS KAI TAK，為區內提供4,469伙。除嘉匯已經「租得八八九九」，今次由吳妙粧帶領讀者參觀當中四個屋苑租盤。

由於不少還是業主買後即放租，換言之這些都是都是全新單位。入場價最便宜的自然是開放式單位， 以天寰一個中高層約273呎的開放式單位為例，月租只是13,000元。租屋預算少的租戶不妨集中天寰及OASIS KAI TAK中尋找心儀單位，僅得他們設立開放式單位，其餘屋苑均以一房單位起步。

不過以平均呎租計，開放式一般都貴絕其他戶型。 吳妙粧指出，啟德區開放式、一房、二房及三房的平均呎租分別約47元、51元、37至39元。因此預算比較充足，又想居住空間較為寬敞的租客，可以瞄準一房或兩房單位租盤。

同屬兩房單位，啟德一號約561呎的單位，月租21,000元，平均呎租僅37.4元；而OASIS KAI TAK的494呎單位，月租19,500元，平均呎租39.5元。

挑選租盤時除比較同區租金外，亦可參考鄰近區域類型及樓齡接近的樓盤。吳妙粧表示，鄰近啟德區且於2010年入伙的譽港灣，其租盤平均呎價約37元至38元。而截至2019年9月的數據，啟德樓盤9月的平均呎租約38元；最低呎租約31元，最高則高達60元。她認為，縱使啟德區入暫時未有鐵路及民生配套，但仍屬相當抵租。

所謂民以食為先，各個啟德區新盤距離啟田邨的街市及食肆僅兩至三分鐘路程。吳妙粧稱，早前啟德一號樓下有酒樓開幕，所以區內還不至於是美食沙漠。龍譽的住戶更不需擔心「食」的問題，事關屋苑本身會所自設獨立的餐廳。

除此之外，考慮到啟德站未通車，有屋苑均提供專車到九龍灣港鐵站附近，無論要轉搭其他交通工具，抑或到德福商場或Mega Box購物娛樂均十分便利。事實上，城巴已在天寰對出的沐安街設有20號線到奧運站，途經九龍城、旺角、油麻地、深水埗等鬧市；而過海線則有由九龍城盛德街開出途經啟德到筲箕灣的608號。

港鐵啟德站直達家門

最近啟德區前往工業貿易大樓的道路亦已開通，約7分鐘步程即達大樓旁的太子道東巴士站，該處集合多條往港九新界各地的巴士線。至於啟德站，料亦會於2020年第三季前通車。啟德四個新盤各有特色，以交通而言，首選啟德一號和OASIS KAI TAK，事關兩者最近啟德站，步行只需一分鐘。

鍾情本地發展商的，必選OASIS KAI TAK。該盤由會德豐（00020）主理，有專家驗收其中一單位時，大讚質素及手工較同系過往的樓盤有進步。近年會德豐於啟德密密投地收購，未來集團於區內至少還有四個項目。

着重會所設備的單位，吳妙粧推介龍譽以及OASIS KAI TAK，兩者在外型及設施均走高檔路線，前者總面積達35,000平方呎；後者多達4層。緊張坐向方位的單位，則以龍譽略勝一疇。

正所謂「千金難買向南樓」，啟德六幅地皮中唯獨兩個屋苑是連一房單位都座向正南，龍譽就是其中之一。不僅如此，龍譽18樓以上的單位更望到海景。當然隨區內發展，相關單位的海景或有改變。

而家長們最關心的當然是校網。為讓子女贏在起跑線，有的家長不惜化身現代「孟母」，啟德就正正處於名校林立的校區。小學方面，啟德被撥入四大名校網之一的34網，網內名牌小學有協恩中學附屬小學、陳瑞祺（喇沙）小學、農圃道官立小學、馬頭涌官立小學。

中學則屬九龍城區校網，包括傳統名校拔萃男書院、喇沙書院、協恩中學、九龍真光中學等；鄰近更有5間國際學校可供選擇。

啟德除坐擁地利，更是港府的重點發展項目，銳意將之打造為中環之後的第二個核心商業區（Central Business District，CBD）。吳妙粧透露，啟德的住戶多於九龍灣或觀塘一帶工作，大多是行政人員、公務員，早前開通了通往譽港灣方向的道路，更吸引到港島的金鐘人和中環人。