【樓市大踢爆】貪銀碼細回報高易出事 拆解商場劏舖中伏之謎｜1%Anthony｜經一專欄

撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、何柏基攝、unsplash

商場劏舖中伏，近年已經發生無數次，香港也經常出事，更何況是內地？ 理由很簡單，大業主買入一個大面積商場，然後分拆成為數百個面積細小的舖位，簡稱「劏舖」出售，然後付高佣金予地產代理推銷。

由於擔心買家信心不足，大業主很多時會提供租金回報保證，承諾即使沒有人租，賣家便會租，例如首兩年6厘回報保證等。

很多沒有投資經驗的小市民，資金不多，貪銀碼細、高回報便買，結果中伏。

商場劏舖缺陷多

點可以甚麼都不問、不學，只聽代理或朋友講幾句便去買？出事的新聞有很多，分析評論也有很多，筆者也說過無數次，只要上網搜尋，就可以找到很多很多資訊，過去十幾年不斷發生。 或到筆者的專頁「第一桶金」私訊問意見，便可以避過一劫。如果仍然一頭栽過去，筆者實在無話可說。

貪銀碼細回報高易出事

筆者不厭其煩講多次，為甚麼商場劏舖那麼高風險。商場劏舖本身有很多先天性的缺陷。 位置偏僻的地方固然會死，即使一流的地段例如尖沙咀加連威老道、銅鑼灣崇光百貨旁，也不見得好，原因很多，例如：

（一）招商：一個新商場要成功，最重要是管理，問題是如果大業主把商場賣散了，為甚麼還要用心招商？

（二）管理：小業主各自修行，有些丟空，有些用來擺貨，間間舖關門，無嘢行，誰幫襯？

（三）規劃：大業主賺錢靠賣舖，間得幾多就幾多，經常出現樓底矮、走廊窄的情況，消費者行得不舒服，誰願意來消費？

還有很多因素，導致新商場劏舖十個有九個死，除非經歷一段長時間的洗禮，例如觀塘廣場、葵涌廣場等，經歷了數十年的洗禮，就成形了。 想買新的商場劏舖，要有「坐艇」的準備，香港如是，內地變數更多。 內地新商場劏舖，更加碰不得。

最近多宗商場「爛尾」事件，手法雷同，高佣促銷、細銀碼、保證收租回報，惟買入後，收了幾個月租，便再收不到租。

再過一段時間會發現商場尚未動工，甚至有部分個案收不到舖，房產證也收不到，即使收到也無用，只是廢墟一個。

出事的原因有很多，包括其一是資金鏈斷裂，內地近年收緊借貸，令不少商戶資金緊張。其二是規劃不完善，聽說有些大業主改劃商場時不獲批。 其三是二手再賣，不是由發展商一手規劃，而是後期由其他投資者接手，然後分拆出售，很多拆家目的是搵快錢，而不是做好個場，改到立立亂。

此外，網購發展快，形成點對點消費，商場劏舖無運行。內地是點對點消費，想到那裏買甚麼，便開車去，甚至餐飲也可不用出街，外賣餐飲亦發展得很蓬勃，商場舖的經營便難上加難。