咪心急追價 等暑假後執筍盤

你好，看見最近樓價不斷創新高，實在感到無力。

我和男朋友業多年，努力工作、儲錢，希望可以買樓，可惜愈努力工作，樓價升得愈急，怎麼也追不到。

我們要求不高，希望買一個400萬元以下的單位，借盡九成按揭上車。不過，最近有調查說，新界區20個主要細價屋苑，叫價400萬元以下的上車盤剩下不到10個。

如果400萬元以上，要敘造八成首期，我們實在負擔不了。求救！我們該怎麼辦呢？

讀者阿佳

首先，樓市有高有低，筆者相信新界熱炒細價樓短已近見頂！我知道這是一個很大膽的預測，不過，筆者確實認為是這樣。

如果細價盤紛紛衝破400萬元，結果會是怎麼樣？

例如一個去年330萬元的單位，首期最低33萬元就可以上車。假如升到400萬元，首期差幾萬元而已，阻力不大！假如升到450萬元，弊！90萬元才可上車！相差50萬元！

據金管局的指引，八成以上的按揭，最高貸款是360萬元。當樓價升到420萬元，最多借360萬元，首期60萬元；當升到450萬元，最多亦是借360萬元，首期就是90萬元。

由40萬元到90萬元不是小數目，價錢這樣一跳，淘汰不少買家，競爭少了，升勢自然放緩。

若買600萬元樓呢？靚好多喎！首期120萬元，差30萬元而已！

根據金管局指引，600萬元以下的物業，可敘造八成按揭，有能力拿90萬元買樓的，經濟總有點基礎，多拿20萬至30萬元問題不大，何不多付30萬元，買個600萬元的優質物業？

簡單來說，當這些單位由300多萬元升到450萬元，就失去優勢。失去優勢，少咗人買，升幅自然放緩。

其次，為甚麼一定要買新界區20大上車屋苑？小屋苑呢？唔住得咩？有鬼咩？單幢樓呢？唔住得咩？會死咩？

所謂新界區20大屋苑，其實只是物業市場上一個很小的部分。不過，因為媒體講得多，因為年輕上車族唔識，又唔肯花時間去發掘、去學習，就一窩蜂走去追價創新高。

其實今時今日，很多小屋苑、單幢樓的價錢都在400萬元以下，新界固然有，市區都大把。

水向低流，醒目的話應該唔會高追，去其他地方搵筍盤。

睇各位年輕上車族的本事了！如果無知主導市場，唔識、唔睇、唔學，繼續去所謂新界20大上車屋苑高追、破頂，怪不了人啊！

你們現在可以做甚麼呢？

筆者相信，暑假高峰期會是樓市最後瘋狂，之後就會進入調整期，現在不要盲目高追，先多去睇樓、鎖定目標，待市況轉弱的時候才考慮出手。

現在說總沒有人信，新特首上場，相信總會有點回應；加上內地嚴厲調控等外圍因素，相信暑假後或多或少會有調整。

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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