咪以為好著數 地產代理肯減佣 你仲驚！｜經一專欄

撰文：1%Anthony | 圖片：新傳媒資料庫、unsplash

朋友：「我朋友想上車，紅磡區，有冇相熟地產代理介紹呀？」
筆者：「當然有啦。」
朋友：「好熟架？」
筆者：「係呀，之前幫好多同學都買到筍盤。」
朋友：「咁就好啦，既然咁熟，佣金可唔可以收半價呀？」
筆者：「@@…」

又有好多人問…吐血！
朋友：「我哋要搬啦，業主唔續租。」
筆者：「有咩打算？」
朋友：「老婆話租不如買，荃灣區有冇朋友，有平盤放呀？」
筆者：「朋友點會叫佢平讓？介紹個熟代理俾你，幫你搵啦！」
朋友：「唔…代理信唔過，又要俾佣，咁蝕！都係新樓抵！」
筆者：「@@…」

靠地產代理？

原來身邊好多朋友都覺得…代理靠唔住！真的嗎？
可能是坊間負面新聞多，好多朋友都怕跟代理接觸，總是覺得代理會呃人。

從客觀層面上看，全港代理數以萬計，當然會良莠不齊。代理是賺佣金的，當然希望促成交易，面對買家，介紹樓盤時當然會讚多幾句，希望買家貴啲都買。

面對業主，當然多講幾句負面說話，希望業主平啲都賣。邊句真？邊句假？最緊要自己識分！

代理是否靠得住，不是科學，是藝術。
不同代理，固然有不同質素、誠信。
即使同一個代理，可以是天使，亦可以是魔鬼。
重點是…幫邊個？

【地產代理】同樣是一個$400萬的單位……

如果代理跟業主關係好，讚到個單位天上有地下冇，用盡十成功力游說買家追貨，隨時可以賣到$420萬、$440萬，甚至更高，之前牛頭角有個40年的單幢樓，呎價迫近1.8萬元，莫講話貴過晒同區的名牌屋苑，甚至比新樓還要貴，不得不佩服。

如果代理跟買家關係好，用盡九牛二虎之力搜挖心理質素較弱的業主開刀，隨時可以買到$380萬、$360萬，甚至更低，去年年初大西北藍籌屋苑，幾個代理夾份買入，兩房殺到$260萬，相信唔少朋友都記得。

三年前，筆者看上油尖旺區，一個頂樓連天台單位。

業主開價368萬，一個崩都唔肯減，幸好筆者與代理相熟，一直幫我吼實這個盤，定時Update，不斷游說，後來政府又再加辣，業主一時心怯，就殺到落328萬。

還未夠！代理收到線報：「業主之前買咗新樓，如果個單位賣唔出，佢未必夠錢埋尾，就算夠，而家個市轉差，揸兩間佢都驚。

仲有…天台個僭建剛剛收到Order，唔係咁多人敢買，可以再殺喎！」樓齡30多年、350呎內隴，加300呎天台的單位，最後以$308萬埋單，平時價超過20%。

到今年初賣樓，又有驚喜，比我的底價賣高了$10萬，以$455萬沽出，讚啦！

如何可以買得比人平？賣得比人貴？

當然有很多不同的技巧，有機會在分享會跟大家詳細分享。
今次想講的關鍵點，是有沒有一些夠牙力的代理，站在你那邊！

原來身邊好多朋友都覺得…俾佣好唔抵！
正如前文，有朋友問：「有冇相熟代理，佣金可唔可以收一半？」
試想想，如果明天上班，你老闆跟你說，今個月的人工，你可唔可以收一半，你估你會點？

就算唔劈炮，都即刻攞幾日病假定驚啦！同樣道理，代理靠佣金吃飯，收一半？誰會幫你賣力呢？如果代理可以幫你買平幾十萬，又或者賣貴十幾萬，點解唔抵俾呢？

如果地產代理話收你一半，或者唔收佣金，仲驚！

可能你的對手付出了更高的報酬，你估代理幫邊個？就好似新樓，例如發展商俾3%佣金，買家就唔使俾，你睇代理幾落力？
之前不同地區都買到筍盤，尤其去年跌市，數以十計的同學成功撈底。

又或者現時我們的工廈項目，入貨價總比市價平兩成以上，出貨價不斷創新高，最主要是有建立好強大的相熟代理網絡。
天使？魔鬼？…就看你有沒有辦法令他站在你那一邊。

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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