哪個是合理呎價

你好！「撤辣」效應似乎要回氣了，最近樓市又有跡象轉靜轉淡，閣下覺得樓市的合理價大約是多少？

讀者范先生

樓價多少才是合理價？每平方呎1,000元？
每個人心裏都有自己的標準，未買樓的，當然希望樓價愈平愈好，每平方呎1,000元，即是約1,000平方呎的三房單位，售價約100萬元，身邊大部分朋友都接受。
這個價錢水平大概是甚麼概念？大約是內地二、三線城市，現時樓市及經濟雪崩後的價錢。
相反，如果閣下已經買樓，甚至持有很多物業；或是中小企老闆，有物業作資產抵押貸款，當然不希望樓價大跌。
有客觀標準嗎？當然有。很多KOL、媒體用負擔能力計算。這不是絕對錯，但不要只看數字、紙上談兵。

新樓成本呎價10,000元

有更客觀的標準嗎？有的，可持續發展。甚麼是可持續發展？很簡單。有人願意繼續去做，才有發展。
例如，發展商有合理利潤，才會繼續投地起樓。如果發展商看錯市，無奈都要蝕賣，但傻事只會做一次，就像「北部都會區」。
之前提過，筆者有做收購重建，了解到起樓成本；加上利息銷售、推廣等成本，基本每平方呎價也要10,000元。
看見區內的新樓愈賣愈便宜，平方呎價甚至跌破10,000元，即使地價全免都無錢賺，點做？
開發項目隨時要五年以上，如果樓價持續下跌，五年後會跌到甚麼價呢？誰會願意再進取投地起樓？
例如，政府賣地要有底價，才可以繼續發展。造地是要錢的。

甚麼是造地？例如你在洗手間大解後，拉掣沖水，污物流出大海，這不是必然的，需要有污水處理系統。
還有。資助房屋。現時香港的房屋規劃基本上是7：3，即是有七成是公營房屋，居屋有可能收支平衡，但公屋肯定蝕大錢，誰來埋單？
以往就是靠私樓賣地埋單，如果樓價持續下跌，甚至新樓平方呎價跌穿成本價，誰來投地？
賣地賺不到錢，那就要政府自掏腰包去興建了，政府還有多少盈餘可以支撐呢？
又例如，舊區收購重建，要補償原有業主搬遷，改善生活。
如果起樓成本及合理利潤加起來，已經要10,000元，你可以出多少去收購舊樓呢？如果樓價持續下跌，市區樓跌到每平方呎15,000元，那就是說收購樓價最多付5,000元，誰賣給你？

賣出物業之後，怎麼買樓自住？即是說，賣地又無得做、舊區重建又無得做，社會如何發展呢？
所以，合理價錢應該要考慮成本。有得做，才會有人願意去做。
例如「北部都會區」，每平方呎地價3,000元，起樓10,000元，就是13,000元；例如舊區重建，地價10,000元，起樓10,000元，就是20,000元。如果長遠跌穿這個價錢，誰願意做呢？