告別長升年代！長揸唔放「無肉食」 VS 高位賣樓不等如睇淡樓市？｜1%Anthony

撰文：1%Anthony (第一桶金)｜圖片：unsplash

賣樓，不等如睇淡樓市。講買樓的人很多；講賣樓的人很少對吧。坊間講到賣樓，每每都連帶負面訊息，甚麼睇淡樓市啦、撤資啦等，其實在整個物業投資的策略上，賣樓是很重要的一環。

十多年前並非這樣，那時候沒有「辣招」，業主借按揭是毋須壓力測試，租金回報率也高，可以抵銷按揭供款有多，業主買完又按，按完又再買，所謂儲樓年代，的而且確可只買不賣。然而，今時不同往日了。現在投資物業，必須要學會賣樓。

第一，本港「辣招」多多。

在現時制度下，如果讀者已經有住宅物業，再買住宅就要付15% 「辣稅」。例如600萬元的單位，要付90萬元稅款，隨時賺錢變蝕錢，點買？如果只買不賣，豈不是成世揸著同一層樓？

市場上有些買賣技巧，可以合情合理合法地買第二、第三層樓，但問題是即使你買得到，都好難敘造到按揭。一般人買一層樓要過壓力測試已不容易；買兩層已好叻仔、叻女，月入隨時要六位數字；買三層或以上真不用想；如果只買樓不賣樓，又如可能再借到按揭再買呢？

第二，不同物業、不同時間，樓價升跌有快有慢。

就講政策，過去十多年由於限制400萬元物業才可以借九成；600萬元才可以借八成，所以細價樓大幅跑贏。惟自「林鄭Plan」出台後，800萬元物業可借九成，1,000萬元可借八成，令中價樓急升；反而細價樓跑輸，如果想提高回報，怎可以不跟著變？

不同地區有不同的發展，例如筆者「上車」的港島西，過去十多年樓價大幅跑贏大市；不過，自港鐵通車後，樓價高位反覆徘徊，跑輸大市。好在走得快，與學員們轉戰大西北及將軍澳康城等，又再跑贏。如果持有港島西物業不放，每個單位賺少200萬、300萬元，幾個單位就賺少逾千萬元了。

長揸不放回報不高

第三，長升長有年代已經過去。

以前手持同一層樓無問題，以筆者在2005年「上車」的港島西單位為例，380平方呎兩房海景單位僅106萬元，往後十多年長升長有。到2018年高位突破600萬元，期間可以不斷將物業加按再買，單這個單位，已幫筆者變出幾層樓了。

現在呢？樓價還可以長升長有嗎？還可以倍數上升嗎？近年的樓市以大漲小回的趨勢走，長揸不放其實回報不多，如果能夠捕捉樓市起跌，低買高賣，資產就可以不斷倍增了。

所以別再講甚麼價值投資法、長線持有、不睇升跌了，放在香港樓市是不work的。

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