叫價貴過估價正常嗎？

我跟男朋友準備明年結婚，父母很希望我們可以自置物業，不用再租樓住，父母認為租樓住儲不到錢，將來要置業就更困難。

我們的積蓄再加上父母支持，60萬元首期已準備好了，於是到處睇樓，大型屋苑、單幢樓、新界西和九龍也睇過。

搵過四、五個地產代埋，睇過十幾個單位了，幾乎全部單位樓價都高出銀行估價很多。

銀行估價360萬元的單位，竟然叫價420萬元，最少差距都較估價高出20至30萬元。

代理都說這是目前新常態，買家都是這樣買樓的，代理又拿出很多剪報說，到處樓價都在創新高。

我們沒有經驗，分不清真假，想問問，現時市場真的是這樣嗎？

文：1% Anthony
1% 投資培訓中心課程總監叫價貴過估價正常嗎？

讀者Emily問：
我跟男朋友準備明年結婚，父母很希望我們可以自置物業，不用再租樓住，父母認為租樓住儲不到錢，將來要置業就更困難。
我們的積蓄再加上父母支持，60萬元首期已準備好了，於是到處睇樓，大型屋苑、單幢樓、新界西和九龍也睇過。
搵過四、五個地產代埋，睇過十幾個單位了，幾乎全部單位樓價都高出銀行估價很多。
銀行估價360萬元的單位，竟然叫價420萬元，最少差距都較估價高出20至30萬元。
代理都說這是目前新常態，買家都是這樣買樓的，代理又拿出很多剪報說，到處樓價都在創新高。

我們沒有經驗，分不清真假，想問問，現時市場真的是這樣嗎？

回覆：

怎可能？這只是代理的新常態，投資者絕不賣賬。
如果物業成交太少，的確有機會估價不足，例如一些舊區的單幢樓、舊樓，對上一宗成交已是去年的事。
去年上半年跟今天是兩個世界，估價確實有機會沒有追上市價，遇上這種情況，讀者需要參考附近同類型物業的成交價，而且也要有心理準備，銀行貸款可能會不足，有機會要多付一點首期。
然而，如果物業有正常的成交量，尤其是大屋苑，成交參考較多，以今天銀行的進取態度來看，很少會出現估價不足的情況。
如果叫價比銀行估價高出很多，相信是對方期望買家買貴很多！

自從額外印花稅（SSD）出現後，市場上二手供應急速減少，由於沒有競爭，業主放盤時亦會相對進取。
正如讀者所說，明明只值360萬元的單位叫價420萬元，業主找代理幫忙，再找一些不知價的新手去接貨，俗稱「扑傻瓜」！
遇上像讀者般急於買樓的年青準夫婦，更不會手下留情！
代理最重要是促成交易，今時今日，想買樓的人多，想賣樓的人少，說服買家追價容易得多，自然捨難取易，唔劏你劏邊個？
最實際的方法是以屋苑最近幾宗成交價作參考，例如同類型單位賣380萬元，那就最多付380萬至400萬元好了。
在最近的旺市，高於估價的成交比較多，令估價不斷上升。

然而市場也不是沒有筍盤的，投資者買樓求賺錢，市價或高於市價買入，賺甚麼錢？以筆者上週收鎖匙的單位為例，銀行估價630多萬元的單位，筆者以540多萬元就買到了。
另今年筆者又幫過不少同學們殺過一些上車盤，比估價便宜20萬至30萬元，是最基本的目標，最誇張的一個單位估價410萬元，同學以330多萬元就買到。
當然這不是一般新手，逛兩天街，睇幾個盤就做到。
以筆者的買入單位為例，鎖定目標後，花了差不多兩個月時間，向周邊四、五家代理行，十個、八個代理幫手搵、幫手傾，收了幾十個放盤；再加上自己的經驗、議價技巧，幾經辛苦才買得到。

年青新手應先鎖定目標，若東一拳、西一拳，漫無目的，很難買到好東西。鎖定目標後，熟悉成交、估價，講句說話都充滿信心！
最重要是建立自己的代理網絡，磨練好議價技巧，代理肯幫你，自然買到筍盤。

文：1% Anthony
1% 投資培訓中心課程總監怎可能？這只是代理的新常態，投資者絕不賣賬。

如果物業成交太少，的確有機會估價不足，例如一些舊區的單幢樓、舊樓，對上一宗成交已是去年的事。

去年上半年跟今天是兩個世界，估價確實有機會沒有追上市價，遇上這種情況，讀者需要參考附近同類型物業的成交價，而且也要有心理準備，銀行貸款可能會不足，有機會要多付一點首期。

然而，如果物業有正常的成交量，尤其是大屋苑，成交參考較多，以今天銀行的進取態度來看，很少會出現估價不足的情況。

如果叫價比銀行估價高出很多，相信是對方期望買家買貴很多！

自從額外印花稅（SSD）出現後，市場上二手供應急速減少，由於沒有競爭，業主放盤時亦會相對進取。

正如讀者所說，明明只值360萬元的單位叫價420萬元，業主找代理幫忙，再找一些不知價的新手去接貨，俗稱「扑傻瓜」！

遇上像讀者般急於買樓的年青準夫婦，更不會手下留情！

代理最重要是促成交易，今時今日，想買樓的人多，想賣樓的人少，說服買家追價容易得多，自然捨難取易，唔劏你劏邊個？

最實際的方法是以屋苑最近幾宗成交價作參考，例如同類型單位賣380萬元，那就最多付380萬至400萬元好了。

在最近的旺市，高於估價的成交比較多，令估價不斷上升。

然而市場也不是沒有筍盤的，投資者買樓求賺錢，市價或高於市價買入，賺甚麼錢？以筆者上週收鎖匙的單位為例，銀行估價630多萬元的單位，筆者以540多萬元就買到了。

另今年筆者又幫過不少同學們殺過一些上車盤，比估價便宜20萬至30萬元，是最基本的目標，最誇張的一個單位估價410萬元，同學以330多萬元就買到。

當然這不是一般新手，逛兩天街，睇幾個盤就做到。

以筆者的買入單位為例，鎖定目標後，花了差不多兩個月時間，向周邊四、五家代理行，十個、八個代理幫手搵、幫手傾，收了幾十個放盤；再加上自己的經驗、議價技巧，幾經辛苦才買得到。

年青新手應先鎖定目標，若東一拳、西一拳，漫無目的，很難買到好東西。鎖定目標後，熟悉成交、估價，講句說話都充滿信心！

最重要是建立自己的代理網絡，磨練好議價技巧，代理肯幫你，自然買到筍盤。

作者是1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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