又有劏舖業主控訴

筆者： 「OK啦，你呢？生意幾好嗎？」
代理： 「OK啦，最近有無買嘢呀？」
筆者： 「有呀，呢期啲嘢平嘛，你有無咩好嘢？」
代理： 「梗係有啦，細銀碼、潛力高，啱晒你！」
筆者： 「真係？講嚟聽吓！」
代理： 「有個全新商場，舖位200萬元入場…」
筆者： 「知啦，XX站嗰個丫嘛。」
代理： 「有無興趣？賣得好勁喎！」
筆者： 「你知我淨係會睇地舖，唔會睇劏商場舖架啦！」
代理： 「唔係劏商場舖，大發展商嚟架！」
筆者： 「唔使講啦，呢啲唔啱我。」
代理： 「睇吓啦，嗰度人流好旺架！」

筆者： 「旺得過尖沙咀？尖沙咀、銅鑼灣都死啦…」
代理： 「呢度唔同，有租金回報保證，真係好賺錢架！」
筆者： 「明晒，你搵其他買家啦，忙緊，拜拜！」

講完電話，筆者真係有啲衝動想Delete佢電話…

上星期電視節目「東張西望」已報道劏舖業主大控訴，很多對商舖市場一知半解的小業主，花掉大半生積蓄，甚至賣掉住宅物業，押注一個面積只有幾十呎的商場劏舖上，結果損失慘重。

早在十年前筆者創業的時候，已經遇過劏商場舖。

當時筆者與朋友創業，搞廣告製作公司，其中一個顧客正是九龍西一個劏舖商場的業主立案法團，他們遇到的情況，與早前「東張西望」訪問的業主的情況差不多。

橋唔怕舊 最緊要受

這些業主幾百萬元買個商場舖，以為可以一舖養三代，豈料租金保證期過後，眼見減價到2,000元都無人租，幾十萬都無人買，血本無歸！「橋唔怕舊，最緊要受」，過去十年這故事多次重演，筆者早前亦曾經寫過幾篇相關文章。

「地點靚、人流旺、銀碼細、租金回報保證…」千篇一律！這些劏舖商場一般會在人流旺的位置，除了報道中的荃灣、屯門、元朗等中心點，尖沙咀，及銅鑼灣等商業核心區都有，很多時會是一些舊式戲院、酒樓、商場，面積大、商業契，方便重新規劃。

點解次次都會咁多人買？首先是面積劏到好細，銀碼亦好細，一間人流旺的地舖動輒過千萬元，但這些商場舖就200萬至300萬元入場，正好滿足小業主買舖的渴望。

其次是幾乎例必會有租金回報保證，例如每年5厘、6厘，令整個投資看似吸引。再者，政府亦有出力，「辣招」多多，買多個住宅收租好似十惡不赦，難過登天，亦推動了很多對商舖市場沒有認識的散戶，跌入劏舖陷阱。

好多朋友問：「點解地點咁靚都唔得？」

事實上，一個商場最重要是管理！大部分成功的商場，都是單一業權，由發展商統一規劃，哪個區域做飲食、時裝、化妝品都有部署，又例如商舖要統一營業時間，若果個個業主自己話事，鍾意就唔開工，客人去到就無嘢睇，點會做得起呢？

還有推廣及管理都要花很多功夫，如果發展商把商場賣散了，不再由發展商收租，為甚麼其要花那麼多精神時間，幫你做旺個場呢？

賣散了的商場要做旺，亦有例子，例如觀塘廣場、葵涌廣場，及先達廣場等，都是經過逾十年營運，才能凝聚人流，想持貨幾年就翻幾番？咪玩啦！

如果真係翻到幾番，就唔輪到你買啦！唔係發展商自己搞番，就係俾機構投資者買咗，做乜要益你先？

所以買商場劏舖必須要小心…

如果真係好想買，應該要等個場入伙，而且租金保證期過後，無人租的時候才去「鋤價」，幾百萬元買番嚟，隨時幾十萬賣俾你，或者幾千元租俾你。如果未買，自己要小心!