參考價僅供參考

你好，最近到九龍市區睇樓，代理帶我睇好幾幢單幢樓，位置不俗。其中一個單位是中層單位，價錢便宜，開價逾320萬元，不過就沒有景觀，面向對面的大廈，而且裝修亦很殘，漏水挺嚴重。

另一個單位是頂樓連天台特色單位，可以遠望維港景色，裝修也很不錯，開價是逾380萬元。

然而，我看見早兩個月有個六樓單位的成交價是288萬元，這兩個單位是否不值得考慮呢？

讀者Leo

文：1% AnthonyAnthony Sir：

你好，最近到九龍市區睇樓，代理帶我睇好幾幢單幢樓，位置不俗。其中一個單位是中層單位，價錢便宜，開價逾320萬元，不過就沒有景觀，面向對面的大廈，而且裝修亦很殘，漏水挺嚴重。

另一個單位是頂樓連天台特色單位，可以遠望維港景色，裝修也很不錯，開價是逾380萬元。

然而，我看見早兩個月有個六樓單位的成交價是288萬元，這兩個單位是否不值得考慮呢？

讀者Leo

這個想法不對！即使同一幢樓，每個單位的價值都不同。

舉例說，筆者有朋友住在港島龍頭屋苑之一的海怡半島，約兩年多前，他趁樓市調整買了一個全海景單位，即使由逾900萬元殺到逾800萬元，呎價仍比最便宜單位貴近三成，區外人覺得不值。

然而，朋友卻非常興奮：「低層向馬路單位確實便宜，不過一分錢一分貨，全海景單位很罕有，很少放盤，尤其自住，更是物有所值！」

翻查7月至8月成交，撇除擬似內部轉讓的超低價成交，呎價竟然
介乎10,794至15,337元，高低差異達42%。

因此，讀者不能因為有一個低層單位以低價成交，就斷定高層優質單位不值。

再說讀者的個案，如何以低層單位成交，評估高層單位價值？
先講客觀的物業估值計算，第一，樓層愈高，估值愈高，六樓的單位成交288萬元，每高一層樓的估值大概高20,000至30,000元，
視乎市場氣氛而定。

以平均價25,000元計算，相差18層樓，理應相差45萬元；以樓層計，24樓就是288萬元加45萬元，約值333萬元。

第二，讀者提到的單位連一個入契天台，且方方正正，沒有水管泵房，非常好用，即是特色單位，相對比較罕有。

以估值計算，約是樓價10%至20%，視乎面積、圖則及市場氣氛而定，以平均15%計算，即是333萬元乘以1.15，約值383萬元。

再講主觀的物業質素評級，第一，早兩個月市場氣氛差，成交價低很合理。

第二，讀者提到那個單位沒有裝修、很殘，而且漏水情況嚴重，如果要全屋大裝修，約需要20萬元。

相反，高層單位，你說裝修不錯，花幾萬元翻新就可以入住，就當要花50,000元，相比低層又慳約15萬元，而且這筆成本不能敘造按揭的，要即時拿出來。

第三，再講景觀，讀者提到的低層單位望後巷，環境惡劣，除非市況很熱，或者價錢很便宜；否則很難出貨，相反優質單位則可以賣溢價。

讀者提到的大廈，筆者雖然沒有持貨，但因為有同學買過，睇過好幾次。

前面有幢樓齡約50年，樓高17層的舊樓，中底層單位不但沒有景觀，而且還是對住別人的單位，似乎要長期落簾。

相反，18、19樓以上可以遠望維港景色，晚上還可以看見中環商廈的燈飾，看到幻彩詠香江，逾300萬元細價樓有咁靚景，實屬罕有。

將來賣樓，只要遇到懂得欣賞的買家，比正常估值賣貴一點亦很正常。

因此，如果讀者因為看見一個低層、質素差的單位，在樓市最差的時候做了一個低價成交，就斷言高層、優質單位不值，似乎並不合理，亦會錯過很多機會。

文：1% Anthony這個想法不對！即使同一幢樓，每個單位的價值都不同。

舉例說，筆者有朋友住在港島龍頭屋苑之一的海怡半島，約兩年多前，他趁樓市調整買了一個全海景單位，即使由逾900萬元殺到逾800萬元，呎價仍比最便宜單位貴近三成，區外人覺得不值。

然而，朋友卻非常興奮：「低層向馬路單位確實便宜，不過一分錢一分貨，全海景單位很罕有，很少放盤，尤其自住，更是物有所值！」

翻查7月至8月成交，撇除擬似內部轉讓的超低價成交，呎價竟然介乎10,794至15,337元，高低差異達42%。

因此，讀者不能因為有一個低層單位以低價成交，就斷定高層優質單位不值。

再說讀者的個案，如何以低層單位成交，評估高層單位價值？先講客觀的物業估值計算，第一，樓層愈高，估值愈高，六樓的單位成交288萬元，每高一層樓的估值大概高20,000至30,000元，視乎市場氣氛而定。

以平均價25,000元計算，相差18層樓，理應相差45萬元；以樓層計，24樓就是288萬元加45萬元，約值333萬元。

第二，讀者提到的單位連一個入契天台，且方方正正，沒有水管泵房，非常好用，即是特色單位，相對比較罕有。

以估值計算，約是樓價10%至20%，視乎面積、圖則及市場氣氛而定，以平均15%計算，即是333萬元乘以1.15，約值383萬元。

再講主觀的物業質素評級，第一，早兩個月市場氣氛差，成交價低很合理。第二，讀者提到那個單位沒有裝修、很殘，而且漏水情況嚴重，如果要全屋大裝修，約需要20萬元。

相反，高層單位，你說裝修不錯，花幾萬元翻新就可以入住，就當要花50,000元，相比低層又慳約15萬元，而且這筆成本不能敘造按揭的，要即時拿出來。

第三，再講景觀，讀者提到的低層單位望後巷，環境惡劣，除非市況很熱，或者價錢很便宜；否則很難出貨，相反優質單位則可以賣溢價。

讀者提到的大廈，筆者雖然沒有持貨，但因為有同學買過，睇過好幾次。前面有幢樓齡約50年，樓高17層的舊樓，中底層單位不但沒有景觀，而且還是對住別人的單位，似乎要長期落簾。

相反，18、19樓以上可以遠望維港景色，晚上還可以看見中環商廈的燈飾，看到幻彩詠香江，逾300萬元細價樓有咁靚景，實屬罕有。

將來賣樓，只要遇到懂得欣賞的買家，比正常估值賣貴一點亦很正常。因此，如果讀者因為看見一個低層、質素差的單位，在樓市最差的時候做了一個低價成交，就斷言高層、優質單位不值，似乎並不合理，亦會錯過很多機會。

1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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