半新樓豪宅「含淚價崩」！港島東慘成蝕讓重災區 維港頌、香島及形薈業主集體投降

撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室

北角豪宅新盤維港頌，入伙不足兩年，最近接連錄得蝕讓個案。

中原地產區域營業董事林龍南表示，維港頌1座中層A室，實用面積1,503平方呎，四房雙套間隔，外望全維港煙花海景，新近以5,000萬元易手，成交呎價33,267元。

據了解，上述單位在2020年6月已推出放盤，當時叫價約6,500萬元，惟一直未獲承接。

維港頌累減1,500萬元

原業主其後多次下調叫價，至7月初終減至5,150萬元，近日以5,000萬元易手，累積減價約1,500萬元或23%方能沽出。

原業主於2018年3月以5,471萬元一手買入上述單位，持貨三年，賬面需蝕471萬元或8%。

若加上買入時支付的稅款232.5萬元，以及賣出時的代理佣金50萬元，估計實際蝕讓超過750萬元。

即使上址2020年6月份以每月約69,000元租出，估計已收租約一年，租金收入約82.8萬元，相信可抵銷部分蝕讓金額，但估計仍要損手超過670萬元，差不多可在同區購買一間300平方呎左右的舊式單幢物業。

翻查資料，維港頌今年錄得最少六宗賬面蝕讓，蝕幅由7%至16%。

另7座低層B室，實用面積1,318平方呎，四房套房間隔，同望全維港煙花海景，以3,940萬元沽出，成交呎價約29,894元。

原業主於2017年4月以4,289萬元一手買入上址，持貨四年，賬面蝕約349萬元，期內貶值8%。

同屬港島東區的筲箕灣香島，最近亦錄得蝕讓個案。

美聯物業助理營業董事李聖智表示，有業主亦劈價出售物業套現，該行剛促筲箕灣香島一個1,017平方呎交吉戶，原業主割愛劈價約250萬元，單位終以約1,900萬元獲用家垂青入市。

李聖智指剛成交的香島1座中層C室單位，實用面積1,017平方呎，為三房套房連儲物室，望山景。

原業主開價約2,150萬元，但隨股市反覆波動；加上買家具誠意，故決定減價約250萬元，終以1,900萬元成交，折合實用呎價約18,682元。

惟原業主於2017年3月以約2,098.5萬元一手購入上述物業，是次轉售賬面虧蝕約198.5萬元，單位貶值近一成。

筲箕灣形薈明賺實蝕

同區形薈亦有蝕讓個案。美聯物業聯席區域經理周永業表示，該行剛促成筲箕灣形薈8月首宗成交，為1B座中層H室單位，實用面積291平方呎，為開放式戶，獲「上車」用家垂青，議價後減價約50,000元，以約625萬元成交，折合實用呎價約為21,478元。

原業主於2017年2月份以約621.2萬元購入上述物業，賬面僅獲利約38,000元，升值僅約0.6%，扣除使費原業主損手離場，是次轉售明賺實蝕。

內地豪客幾乎絕跡樓市

九龍區亦錄個別半新盤單位大幅蝕讓個案。中原地產分區營業經理袁顯岸指，紅磡維港•星岸1座高層B室，實用面積1,098平方呎，屬三房套房連工人房，接近以3,500萬元成交，實用呎價31,876元。

原業主2015年8月以3,674萬元一手買入，持貨六年，賬面蝕174萬元或4.8%，若連使費計實蝕近400萬元或約16%。

美聯高級營業經理鄭桂鈺指出，何文田皓畋10座低層D室，實用面積590平方呎，早前以1,271萬元售出，實用呎價約21,542元。

據土地註冊處資料顯示，原業主於2017年以一手價1,425.3萬元購入，持貨四年，賬面蝕讓約154萬元，物業期間貶值約10%。

分析指，此類物業於一手樓花時開價高於區內二手，大部分是早於四至五年前入市的高價豪宅，預先消化了近年樓價升幅，以致未能於二手市場以好價成交。

就以維港頌為例，於2017年一手樓花開賣時，首批推出76伙，一房戶折實入場價都賣過千萬元，整體呎價更直逼中、西半山豪宅價位，遠高於市場承受水平，折實呎價更較同區二手盤溢價近三成；加上維港頌地點並非處於傳統豪宅地區，影響市場承接能力。

同時，由於受新冠肺炎疫情影響，令香港與內地仍未恢復全面通關，內地豪客幾乎絕跡樓市，二手豪宅冷場。

另中上價豪宅亦連番受到影響，部分原業主亦因疫市下經濟拮据，遂割價放售豪宅套現，以紓緩自身資金流壓力，部分去貨較急的業主都以蝕讓沽貨。

港島仍不乏新樓推售

市區樓有價有市，港島物業更顯珍貴，供應不多而且地段優越，每每吸引不少用家及投資者出手搶購。發展商亦積極推售港島新樓。

恒基地產（00012）位於筲箕灣道1號的新盤，日前命名為THE HOLBORN，合共提供420伙，涵蓋開放式至三房戶型，預計關鍵日期為2023年4月30日。

恒地營業（二）部總經理韓家輝日前表示，示範單位及售樓處將近完工，料8月內率先上載樓書。

當中，項目開放式及一房單位佔最多，分別提供142伙及242伙，合共佔單位總數約91%。而兩房單位僅24伙，另設12伙特色單位。

項目位處港鐵太古站與西灣河站之間，步行前往兩個地鐵站分別需時約5分鐘及3分鐘。

最近有不少港島新盤項目加入一手戰團，興勝創建（00896）執行董事周嘉峯日前指出，旗下上環荷李活道222號住宅項目，已命名為HOLLYWOOD HILL，單位總數48伙，包括了44伙標準單位，兩伙連天台特色戶；兩伙連平台特色戶，標準單位全為實用面積400平方呎的一房戶。

另西半山旭龢道42號豪宅項目大學閣，發展商華懋重建後，一直用作收租用途，項目於2019年以現樓形式公開進行招租，過去曾錄得大額租賃成交，近日突然上載樓書。

發展商表示，集團意向將第1座單位作銷售用途；第2座及第3座則保留作出租用途。

而最焦點規模最大的鐵路沿綫新盤項目，為港鐵黃竹坑站上蓋項目第二期揚海。

發展商嘉里建設（00683）稱，項目已獲批預售樓花同意書，預計關鍵日期為2023年8月。展銷廳及示範單位亦已接近完成，項目將計劃最快8月內登場。

全盤合共提供600伙，戶型包括一房至四房，實用面積介乎300至1,400平方呎。其中，兩房單位佔最多，共271伙。戶型上，項目沒有提供近年來備受市場關注的開放式單位。

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