升市換樓技巧

你好，剛開始看你的文章，決心努力學習，希望先上車，幾年後再換樓。聽你說新手上車，第一個單位是踏腳石，將來還要換樓。

如果我自己層樓樓價升，照計其他樓都會升，結果都是不夠錢換樓，當中有甚麼技巧呢？

讀者Dee Ng

文：1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監Anthony Sir：

你好，剛開始看你的文章，決心努力學習，希望先上車，幾年後再換樓。聽你說新手上車，第一個單位是踏腳石，將來還要換樓。

如果我自己層樓樓價升，照計其他樓都會升，結果都是不夠錢換樓，當中有甚麼技巧呢？

讀者Dee Ng

當自己層樓樓價升，其他樓都會升？

很多年青朋友都問過我這個問題。是的，在樓市上升週期，整體樓價都會上升，然而這就代表追不到樓價，就不能換樓嗎？

讀者計少一個環節，樓價與首期的關係。樓價升值的部分，是全數落袋，然而買樓，只需要付首期，這就是為甚麼即使樓價同步升值，仍然可以換樓。

舉例一個自住單位，幾年前以300萬元買入，300平方呎的兩房單位，幾年間樓價升逾30%，現時值400萬元。

假如單位當日借90%按揭，即是欠銀行270萬元；400萬元賣出，減欠銀行的270萬元，實收130萬元。

換樓目標是一個450平方呎可以間三房的單位，當年賣450萬元，幾年間同樣升30%，現時市值585萬元。

樓價超過400萬元，最高只能借80%按揭，首期即是117萬元；由於賣樓取回約130萬元，不但夠付首期，還夠錢簡單裝修。

當然有幾個前提：

第一，你有足夠的入息，通過壓力測試。

第二，留意按揭門檻，例如若樓價高於600萬元，就不能借到80%，例如800萬元的物業，只能借60%，那就失預算了。

剛才只是簡單的計算，假設所有物業都有同樣的升幅，事實上，不同物業的價格，不同時候，升幅、跌幅都會有所不同。

過去幾年，政府不斷推出「辣招」、收緊按揭，細價樓樓價遠遠跑贏大市。

上述自住單位當年300萬元買入，升逾30%，現時市值400萬元；換樓目標當年賣450萬元的單位，可能只升20%，現時市值540萬元，換樓更鬆動。

除了政策的因素外，揀樓亦影響購買力。

如果揀中樓價爆升的地區、樓盤，例如一些基數比較低的地區，例如屯門、元朗等，近年都跑贏大市。

如果喜歡市區樓，又例如港島西線、何文田站週邊物業等，由於有地鐵效應，樓價升幅都比其他地區高，購買力就更強。

未來甚麼地區、甚麼物業會跑贏？就得再做功課。

不同時間，不同政策，就有不同新星出現，過去跑贏的地區，可能價格已經反映了利好因素，不代表將來會繼續跑贏。

想尋寶？很多因素配合，一方面要勤力，多睇樓、多做功課。

另方面，要培養分析能力、眼光，要磨練議價、增值技巧，往後再詳談。

文：1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監當自己層樓樓價升，其他樓都會升？

很多年青朋友都問過我這個問題。是的，在樓市上升週期，整體樓價都會上升，然而這就代表追不到樓價，就不能換樓嗎？

讀者計少一個環節，樓價與首期的關係。樓價升值的部分，是全數落袋，然而買樓，只需要付首期，這就是為甚麼即使樓價同步升值，仍然可以換樓。

舉例一個自住單位，幾年前以300萬元買入，300平方呎的兩房單位，幾年間樓價升逾30%，現時值400萬元。假如單位當日借90%按揭，即是欠銀行270萬元；400萬元賣出，減欠銀行的270萬元，實收130萬元。

換樓目標是一個450平方呎可以間三房的單位，當年賣450萬元，幾年間同樣升30%，現時市值585萬元。樓價超過400萬元，最高只能借80%按揭，首期即是117萬元；由於賣樓取回約130萬元，不但夠付首期，還夠錢簡單裝修。

當然有幾個前提：

第一，你有足夠的入息，通過壓力測試。

第二，留意按揭門檻，例如若樓價高於600萬元，就不能借到80%，例如800萬元的物業，只能借60%，那就失預算了。

剛才只是簡單的計算，假設所有物業都有同樣的升幅，事實上，不同物業的價格，不同時候，升幅、跌幅都會有所不同。過去幾年，政府不斷推出「辣招」、收緊按揭，細價樓樓價遠遠跑贏大市。

上述自住單位當年300萬元買入，升逾30%，現時市值400萬元；換樓目標當年賣450萬元的單位，可能只升20%，現時市值540萬元，換樓更鬆動。

除了政策的因素外，揀樓亦影響購買力。如果揀中樓價爆升的地區、樓盤，例如一些基數比較低的地區，例如屯門、元朗等，近年都跑贏大市。

如果喜歡市區樓，又例如港島西線、何文田站週邊物業等，由於有地鐵效應，樓價升幅都比其他地區高，購買力就更強。

未來甚麼地區、甚麼物業會跑贏？就得再做功課。不同時間，不同政策，就有不同新星出現，過去跑贏的地區，可能價格已經反映了利好因素，不代表將來會繼續跑贏。

想尋寶？很多因素配合，一方面要勤力，多睇樓、多做功課。另方面，要培養分析能力、眼光，要磨練議價、增值技巧，往後再詳談。

作者教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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