升值只係紙上富貴？ 層樓升咗200萬元賣唔賣好
Anthony Sir：
你好！留意你的專欄已經有一段時間，有個問題想請教。我早幾年買入了一個自住物業，當時樓價大約500萬元，借了八成按揭，現時升到約700萬元，可以如何運用呢？
最近都有不少經紀問盤，出價都幾滿意，賣唔賣好呢？賣咗之後，換個大單位又住又賺好、還是買多個細單位收租好呢？
身邊的朋友都說，現在有辣招，又要付印花稅，樓價又不斷上升，賣咗隨時買唔番，有樓都唔好賣，應該以不變應萬元變，係咪真係咁呢？
讀者Jack Law
因為政府的「辣招」，經常聽見身邊的朋友說，有樓唔好賣。
除了因為稅多、交易成本多外，另一個原因是大家都預期樓價會繼續上升，賣咗買唔番。然而筆者並不同意。
首先，不能變錢、變資產，只是紙上富貴！升值關你鬼事？
分享一個親身經歷的個案，話說筆者初初上車的時候，住在港島西區，那時候鄰居有一位婆婆，與兒子、媳婦、孫兒同住，兩夫婦一間房，婆婆與孫兒一間房。
單位是婆婆在上世紀「80年代」初，僅以幾十萬元買入，已經供滿。
後來孫兒漸漸長大，小學、初中、高中轉眼間已十多歲，年青人嘛，總希望有獨立空間，有自己的房間，想換三房單位，然而兩夫婦只是基層打工仔，拿不出首期。
最理想是先賣後買，然而婆婆視之為寶，索價嚇人，樓上賣200萬元時，她要250萬元；樓上賣300萬元，她要360萬元，擺明趕客唔想賣。
這幾年，港島西樓價爆升，今年已漲價幾倍！看見資產不斷膨漲，婆婆心裏高興，可惜她沒有察覺，她們的生活卻沒有任何改變，後來，婆婆更讓出房間給孫兒，自己在客廳加了一道簾，間了一個小房間給自己。
樓價升了好幾倍，自己卻瞓廳。
以往，變錢、變資產，不一定要賣樓，但今天未必做到！
那時候還未有「辣招」，買樓之後要變現很簡單，只需要到銀行加按，或者到另一間銀行轉按就可以。
例如筆者買的第一個物業，港島西的舊樓，就被筆者加按過好幾次，例如買入時為100萬元，借了九成按揭，即是欠銀行90萬元。
後來樓價升到200萬元，到另一間銀行轉按，當時標準按揭是七成，換句話說就可以借到140萬元，還了90萬元給之前的銀行；加上供樓幾年，累積了一定本金，手上約有60萬元，當時就拿這筆者做首期，到港鐵何文田站附近買了兩個單位收租。
今天想用這一招，難度高了很多。
第一，近年政府不斷收緊按揭，又要做壓力測試，加按？借錢多了，過到壓力測試嗎？
第二，樓價愈高單位，按揭成數愈低，例如你的單位當年買回來的時候大約是500萬元，借了八成，即是借了400萬元，今天樓價升到700萬元，只能夠做到六成按揭，即是只可以借420萬元，還款給之前的銀行後所餘無幾，幾十萬元要來幹嗎？
再加上你告訴我的大廈，樓齡都幾舊，趁有價有市，或有調整。以你的情況來說，似乎賣樓比較好。
如果自住樓揀唔啱，可以先租住一個簡單的單位，將賣樓得來的資金，分成兩注錢，先用一注錢，買個細單位收租。
然後保留另一注錢，伺機出搫，又或者投資其他回報較高的投資工具，例如筆者會投資工廈、內地樓等，機會很多，要自己開闊眼界。
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