十厘回報的迷思

你好，本人在深水埗有一個物業，是有電梯的舊洋樓，單位在10樓，樓層及景觀不俗，最近有買家出價350萬元洽購。

單位是6年前本人以約100萬元買入，多年來一直都是出租，每個月收租約10,000元，租金回報逾10厘；加上供樓利息為香港銀行同業拆息（H）+0.7%，所以更加不捨得出售。單位將來如果被收購，可能會有額外有大筆賠償，應不應該賣呢？

讀者陳先生

文：1% AnthonyAnthony Sir：

你好，本人在深水埗有一個物業，是有電梯的舊洋樓，單位在10樓，樓層及景觀不俗，最近有買家出價350萬元洽購。

單位是6年前本人以約100萬元買入，多年來一直都是出租，每個月收租約10,000元，租金回報逾10厘；加上供樓利息為香港銀行同業拆息（H）+0.7%，所以更加不捨得出售。單位將來如果被收購，可能會有額外有大筆賠償，應不應該賣呢？

讀者陳先生

租金回報應該用買入價計算嗎？

讀者說捨不得賣這個單位，其中一個原因是租金回報超過10厘。

租金回報的計算方法的確是「每年租金收入 / 樓價」，每月收租10,000元，每年租金收入12萬元，單位買入價約100萬元。因此租金回報就是12萬元/100萬元＝12厘，的確非常吸引，問題是應該用當年買入價計算嗎？

最近筆者在網上重溫30年前，沙田第一城入伙時的廣告，當年一個單位的樓價不到30萬元，如果一手買入持貨到現在，每月租金11,000元計算，租金回報豈不是超過40厘？

筆者又有前輩，40年前在油尖旺區買入一個單位，一手住到現在，單位面積約逾400平方呎，當時買入價不用10萬元，現時單位市值租金約15,000元，租金回報率超過180厘？如果純粹以此作評估，豈非一輩子不應該賣？

評估物業是否該賣，不應以買入價評估，要以現市值評估。

物業有買家願意出價350萬元洽購，如果以這個價錢計算，租金回報僅3.4厘，以一幢市區的舊樓來說，算是比較低了。換句話說，買家提出的這個價錢算是不錯，值得考慮。

另一個讀者捨不得賣的原因是，期望有人收購物業。

單位位處10樓，是有電梯的多層洋樓，雖然樓齡比較舊，然而因為伙數不少，要集齊業權並不容易。

加上從初步數據看，物業地積比率即使未用盡，都已經用得七七八八，發展商收購這幢大廈的潛在利潤似乎並不高，被收購機會並不高。

現在單位樓齡已經超過40年，到有發展商提出收購可能已經超過60年，就算賠償又會賠幾多呢？值得等嗎？

低利息供樓確實吸引，是否值得放棄視乎資金有沒有出路。

單位的供樓利率，幾乎是史上最低，現在最低亦要H+1.35%，比讀者的H+0.7%都要高出一大截，如果賣樓套現之後，再買新的物業，供樓就會貴一截。

如果尚未想到套現之後資金的用途，一動不如一靜。

如果讀者已經為資金想好出路，而且回報遠超過不到2厘的按揭利率，那就值得去做，否則不如先按兵不動了。

筆者與不少戰友們近年將部分住宅套現的資金，轉投內房與工商舖物業，回報遠超供樓利率，所以一早就已經賣樓或者加按套現。

文：1% Anthony租金回報應該用買入價計算嗎？

讀者說捨不得賣這個單位，其中一個原因是租金回報超過10厘。租金回報的計算方法的確是「每年租金收入 / 樓價」，每月收租10,000元，每年租金收入12萬元，單位買入價約100萬元。因此租金回報就是12萬元/100萬元＝12厘，的確非常吸引，問題是應該用當年買入價計算嗎？

最近筆者在網上重溫30年前，沙田第一城入伙時的廣告，當年一個單位的樓價不到30萬元，如果一手買入持貨到現在，每月租金11,000元計算，租金回報豈不是超過40厘？

筆者又有前輩，40年前在油尖旺區買入一個單位，一手住到現在，單位面積約逾400平方呎，當時買入價不用10萬元，現時單位市值租金約15,000元，租金回報率超過180厘？如果純粹以此作評估，豈非一輩子不應該賣？評估物業是否該賣，不應以買入價評估，要以現市值評估。

物業有買家願意出價350萬元洽購，如果以這個價錢計算，租金回報僅3.4厘，以一幢市區的舊樓來說，算是比較低了。換句話說，買家提出的這個價錢算是不錯，值得考慮。

另一個讀者捨不得賣的原因是，期望有人收購物業。單位位處10樓，是有電梯的多層洋樓，雖然樓齡比較舊，然而因為伙數不少，要集齊業權並不容易。加上從初步數據看，物業地積比率即使未用盡，都已經用得七七八八，發展商收購這幢大廈的潛在利潤似乎並不高，被收購機會並不高。

現在單位樓齡已經超過40年，到有發展商提出收購可能已經超過60年，就算賠償又會賠幾多呢？值得等嗎？低利息供樓確實吸引，是否值得放棄視乎資金有沒有出路。

單位的供樓利率，幾乎是史上最低，現在最低亦要H+1.35%，比讀者的H+0.7%都要高出一大截，如果賣樓套現之後，再買新的物業，供樓就會貴一截。如果尚未想到套現之後資金的用途，一動不如一靜。

如果讀者已經為資金想好出路，而且回報遠超過不到2厘的按揭利率，那就值得去做，否則不如先按兵不動了。筆者與不少戰友們近年將部分住宅套現的資金，轉投內房與工商舖物業，回報遠超供樓利率，所以一早就已經賣樓或者加按套現。

1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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