【北上做業主】國策推動大灣區置業 本港按揭息率低過內地 珠海、中山成港人頭號目標
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、部分由被訪者提供
創興銀行最近宣布，最快於年底推出大灣區物業按揭貸款服務，首批將是大股東越秀集團旗下的房地產項目。
配合國家的大灣區政策，愈來愈多本港銀行，為港人於大灣區購買的物業，提供港元按揭服務，現時約有七間銀行提供相關服務，主要是中資銀行。
申請量大增10倍
經絡按揭轉介客戶服務部首席副總裁曹德明說：「自2019年，國家政策容許本港銀行，為港人購買的大灣區物業提供按揭服務，近期愈來愈多銀行加入，覆蓋的大灣區城市亦愈來愈多。」
工銀亞洲率先於2019年推出灣區置業通（以下簡稱「置業通」）按揭貸款服務，於過去一年「置業通」的客戶查詢、申請及放款數字皆錄得大幅上升。
當中，2020年「置業通」的申請數量，較2019年大增超過十倍，而2021年首季的申請量更已達到去年全年的40%。
除了工銀亞洲外，中銀、東亞、永隆、南洋商業、建行（亞洲）等銀行亦陸續加入，由於愈來愈多銀行提供相關服務，帶動了按揭轉介的生意。
根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，查詢及申請大灣區按揭的客戶升幅明顯，2020年全年申請大灣區按揭宗數，按年增長逾三倍；而今年截至4月15日，大灣區按揭申請宗數，比去年同期亦升逾四成。
「香港的銀行需要與大灣區發展商逐一洽談相關安排，故僅限達成協議的新樓盤可以做到，而不同銀行覆蓋的區份亦不相同。」
在港購買物業，大部分本地銀行均能提供按揭服務，但大灣區環境與香港不同，因此在該區置業，同時希望由本港銀行提供按揭，選擇其實有限。
不過，個別新樓盤與多間本港銀行達成協議，港人可以透過經絡按揭轉介，比較各間銀行提供的按揭條件。
息率較內地低
港人購入大灣區城市的一手物業（樓花及現樓），可於本地銀行申請按揭，息率以香港最優惠利率按揭計劃（P按）為計算單位，比一般內地銀行承造按揭的息率為低。
據悉，本港銀行提供的按揭利率為P-1.5%至P-2%，現時約為3.25厘至3.75厘，內地銀行一般為5厘至7厘；貸款額為樓價的六成，最高約500萬元，按揭年期介乎20至30年。
工銀亞洲的「置業通」服務現已覆蓋大灣區九大城市，單筆貸款上限為1,000萬元，最高貸款成數為六成，貸款年限最長30年，貸款利率低至P-2%，即現時為3.25厘。
以「置業通」情況為例，珠海及中山市是其中兩個最熱門的港人置業城市，申請數量分別佔60%和25%，合共佔所有申請的85%，平均貸款金額約150萬元。
從經絡按揭轉介的申請個案所見，九個大灣區城市當中，逾半港人購入「深圳」區的一手物業，比例達到46%；第二名則是「中山」，佔比為20.5%；第三名「珠海」則佔整體的12.8%。
申請個案當中，貸款額由50萬至500萬元不等，平均貸款額為271萬元，相比經絡按揭轉介研究部及金管局最新2月份的平均按揭貸款金額為481萬元，相差210萬元或43.7%。
大灣區政策出台之前，港人在該區購買物業的話，大多是一次性付款，或者找當地銀行敘造按揭，但交收流程與本港不同，港人需要花時間理解。
現時本港銀行可以承造大灣區物業的按揭，為港人提供更多便利，以工銀亞洲「置業通」按揭貸款服務為例，顧客毋須親赴內地，可在該行職員協助下，全程在港辦理港元按揭貸款及完成物業買賣手續，而且設有同幣借款還款安排，顧客每月還款時避免匯率波動。
「顧客需要留意，部分銀行提供的並非按揭貸款，而是個人分期貸款，後者息率較高、年期較短，而且貸款額較低，一般在100萬元以下。」
業主承擔雜費
大灣區除住宅項目以外，還有所謂「公寓」的項目，這是商業樓宇建成的酒店式服務住宅，售價比同區住宅便宜一大截，而且不受限購措施影響，不過本港銀行不會為公寓承造按揭。
現階段本港銀行只為大灣區的一手住宅項目提供按揭，二手住宅只限「現契套現」（或稱「紅簿套現」），意指清繳所有貸款的物業。
「以前不少港人在內地置業，這些一次性付款買入，或者已清還所有貸款的物業，可以透過香港銀行造『現契套現』。」
據悉，「現契套現」佔經絡按揭轉介申請大灣區按揭宗數約兩至三成，當中以深圳的物業最多，佔比達71.4%；其次是廣州（9.5%）及珠海（9.5%）。
「現契套現」一般只限樓齡較低的物業，大多是20年以下，而申請按揭時需要進行估價，這部分的費用將由業主承擔。
「香港按揭市場競爭極之激烈，不少費用均由銀行承擔，但內地市場情況不盡相同，顧客需要負擔各項雜費，包括估價、律師費，還有申請貸款的行政費，這些費用合共約數千至逾10,000元。」
無論是一手物業或「現契套現」，由申請貸款至批核，往往需要三至六個月，顧客需要預留較多時間。
配合大灣區置業熱潮，經絡按揭轉介加強網站建設，加入更多相關資訊，同時與美聯物業及其他中小型地產代理合作，為港人提供一站式服務。
大灣區樓價看高一線
根據美聯集團中國部資料顯示，2021年首季，國內生產總值按年增長18.3%，增速創紀錄新高；全國房地產開發投資按年增長25.6%。
住宅價格方面，除了香港、澳門中山和肇慶的價格按年出現小幅回落外，深圳二手價格同比升13.5%；珠海一手價格同比升11.2%；佛山一手同比升10.2%，剩下的其他城市，住宅價格漲幅大多超過5%。
隨粵港澳大灣區建設的高速推進，2021年大灣區的樓價升幅仍然看高一線，預計介乎5%至8%。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
太古城上月最新放盤叫價是多少？
太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看。
九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低？
九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看。
