包租公黃金年代已過

你好，最近我看了很多有關房地產的書，也參加過一些講座，聽前輩分享，很羡慕他們有很多物業收租，財務自由。然而，做包租公在今時今日似乎很困難，因為政府按揭收得很緊。

我計過自己條數，兩個細單位已爆額，計埋老婆都係買多間，但是只有兩、三個細單位，又怎能財務自由呢？前面的路該怎麼走？

讀者阿珊

文：1% Anthony今時今日借按揭，確實比以前困難得多！金融海嘯後，百廢待興，樓價亦跌入低谷。當時買樓非常容易，先講首期，由於最多可以借95%按揭，首期只需要付5%。

2010年筆者進軍沙田第一城、河畔花園、金獅花園等大型屋苑，當時一個兩房的細單位，約介乎120至150萬元就有交易，不少年青戰友借到盡，60,000至70,000元首期就成功上車，到今天都已獲利數以百萬元計了。

再講利率，當時按揭利率低見香港銀行同業拆息（H）+0.65%，實際供款利率不到1%，借100萬元，每月供款只需逾3,000元；利息逾800元。

要跳出傳統框框

不過，最重要的，還是借按揭的容易程度。當時沒有正面信貸資料庫，也沒有甚麼壓力測試，只要銀行覺得你有能力還錢，例如租金收入高於供款，很容易就批出按揭。

再加上可用公司名義購買物業，一個投資者只要熟悉按揭借貸的遊戲規則，要借錢買多個單位，難度不大。今時今日一般打工仔，如果借到第三、四個單位仍然未爆額，已經很本事了。

以前有不少前輩，就是透過買樓、收租、升值、加按、再買樓不斷循環，一個一個單位儲起來，到你有十個、八個單位收租，基本上已財務自由，生活質素亦相當不錯。

然而，到了今天，這條方程式似乎已不太work，為甚麼呢？因為要做成功的包租公，前提是要可不斷加按、再買樓。如果買到第二、三間已爆額，過不了壓力測試，扣除一間自住，只得一、兩層樓收租，收得幾多？可以靠收租過活嗎？可以財務自由嗎？

一本通書不能睇到老，小投資者累積財富要透過買賣。很多早幾年買樓的朋友，由於入貨價平；加上按揭利率低，正現金流很強，很多時候都會捨不得賣樓。

問題是如果不賣樓，既難以加按，又不能釋放自己的名額，代價是難以一間變兩間、兩間變三間，原地踏步。

擴闊視野！物業市場還有非住宅、還有內地樓等。正如前文所說，一般打工仔，買到第二、三間就已經爆額了，就算賣樓賺到錢又如何？如果有心要投資物業，今時今日要跳出框框，物業市場很大，住宅只是其中很小的一環。

當發現自己爆額，可將部分資金調動到其他戰場，其中一個市場是非住宅，例如工商舖車位等。另一個市場是外地，當中又以內地樓爆炸力最強，有留意新聞都知，深圳及各大城市的物業，過去幾年升幅遠遠拋離香港。

去年筆者買入的珠海單位，還未入伙賬面呎價已升近倍最重要是部分地區、物業還可以借到按揭，發揮槓桿效應。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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