加按套現仍然有著數?2020年轉按升溫3個原因|子非魚
撰文:子非魚|圖片:unsplash
3個轉按升溫原因
筆者2019年5月首度在本欄撰文,當時題為《半數供樓日子免息秘訣》——透過每兩年轉按、賺現金回贈方式,供樓30年,15年免息。當時現金回贈率最高為2.5%,按息2.375%,意味轉按後首年具有免息效果。而由於按揭罰息期為兩年,只要如每兩年轉按一次,30年供款期間,有一半時間毋須供息。
事實上,上述操作亦解釋了為何過去數年轉按市場急速升溫。筆者旗下按揭轉介公司也在中環環球大廈掛了塊大型廣告牌,宣傳這個概念。不過,幾個月後,銀行即開始削減現金回贈率,由逾2%大幅削至1%,個別銀行甚至減至0%。雖然現時個別中小型銀行轉按仍有1.8%現金回贈率,但無可否認,「半數供樓日子免息秘訣」已經壽終正寢,轉按活動也大幅減少。
筆者曾詢問幾間銀行削減回贈背後因由,他們承認轉按而獲得的按揭客忠誠度太低,僅兩年便轉去其他銀行,而期間按揭利率(H按)僅逾2%。扣除現金回贈、中介佣金、銀行銷售佣金後,利潤率實在太過微薄,四個字總括:「圍唔到數」。不過,近期轉按活動有回暖跡象,原因如下:
延伸閱讀:轉按現金回贈達到首年免息效果 符合兩個原則 可賺到盡
加按始終有著數?
其實,大部分香港人並不想移民,但都希望獲得外國居留權作為後備方案,多個國家都可以透過置業而取得。雖然將香港物業轉按套現後,要承擔2.5%按揭利率成本;不過買外國物業後可以出租,回報率一般4%以上,「以租養貸」產生正現金流,財務上沒有太大困難。一旦社會事件再次惡化,業主可先行撤離,待社會回復平靜後再回流。入籍葡萄牙、希臘等國,更可取得歐盟護照,縱橫歐洲。
此外,愈來愈多香港市民到大灣區買樓,原因是內地放寬了港人到該區置業的限制。但大部分香港銀行未必批出按揭,內地銀行按揭利率高達5%至6%,因此不少人做法是加按香港物業,再一炮過full pay大灣區物業。有個別本地銀行則率先打通兩地,大灣區部分城市新盤可以透過部分香港銀行申請跨境按揭,利率低至3%至4%。
最後溫提,雖然轉按現金回贈率不復當年,但現時最高仍有1.8%,就算不是移民或置業,加按套現賺幾萬元回贈,然後把套現出來的貸款,放在按息掛鈎高息戶口(Mortgage-link)對沖,始終仍有著數。
想了解更多轉按的詳情,請按這裡!
編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
免責聲明:本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
太古城上月最新放盤叫價是多少?
太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看。
九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低?
九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看。