加息後業主態度軟化 平10%筍盤隨時見 執定唔執 | 置業入門 | 香港樓市2018
撰文：1%Anthony ｜圖片：網上圖片
朋友： 噚日代理介紹咗個盤俾我，話好筍~
筆者： 講得就梗係話筍架啦，點筍先？
朋友： XX花園細則，業主開530萬，銀行估540萬！
筆者： 咁就筍架嗱？
朋友： 估凸價喎！
筆者： XX花園？睇睇先…最近成交500萬咋喎~
朋友： 係咩？點解嘅？
筆者： 好常見啦，估到唔代表成到~~
朋友： 仲以為因為呢排講加息，有筍盤添~~
加息之後，市場上終於出現一些減價新聞與評論。
過去一年，樓市升到你迷信，每天都是破頂新聞，評論幾乎一面倒說樓價會繼續上升，偶爾有人提出相反意見，總之一提到減價、跌等字眼，都會被廣泛批評，市場氣氛異常亢奮。
與此同時，身邊其實有很多未買樓的朋友都期望樓價會稍為下跌，見樓市氣勢如虹，唔敢出聲。其實跌唔跌，並非單一因素可以決定，就最近市場所見筆者覺得有幾個因素正在角力，部份因素，如果不是落場實戰，你未必會聽過，但影響深遠，先講下行力量，再講上升力量…
加息（-）
各大銀行陸續提高鎖息上限，不過今次所謂加息，然而對一般供樓人士來說，只是供多0.2%，以一個500萬的單位，借8成按揭，30年期為例，每個月只需要供多400多元。
不少朋友形容：「食餐飯都冇咗啦！」
說的也是，幾百元實際上沒甚麼大不了，然而今次加息只是開始，如果未來幾年調高2%，供款就會多4,000多元，才見真章。
政策（-）
過去一年大部份發展商求價不求量，有樓都唔急賣，慢慢賣，最緊要價錢靚，甚至流行招標，特色單位又招，分層單位又招。最近形勢好像有點轉變，筆者樓下的商場，最近都多了很多代理，除了正在開賣的新盤，一些之前的新盤貨尾都在熱推，訂價方面，雖然都係貴，但感覺上沒有過往那麼進取。受空置稅政策影響？還是發展商都覺得市場形勢有變，不如先出貨套現？不得而知。
升得太多（-）
有專家指出樓市有機會跌兩成，好友朋友見到當然怒火中燒，不過細心諗諗，其實跌兩成也並不是甚麼大事件！試想想過去一年，尤其是細價樓市場，明明400萬的單位，衝破9成按揭門檻之後，勢如破竹直撲8成門檻關口，現在都叫賣500多萬了。即使跌兩成，都未能回到一年前的價，有甚麼大不了呢？
銀行估價（+）
正如前文所說，銀行估價進取，是推高樓價的一大動力！舉例，明明類似單位，市場成交價只是500萬，但是估價可以去到520萬、530萬，甚至550萬。過往很多時候熱門屋苑才有這種情況，最近就連舊區的單幢樓都陸續出現！
問題在那裡呢？大！業主開價的時候，固然會睇住銀行估價開，代理推盤的時候，估足價、估凸價，都是強而有力的賣點。買家追價的時候，如果經驗不足，唔識睇成交、唔識睇回報、唔識秤，就很容易會被吸引，盲目高追甚至創新高！
心態（+）
很多業主，都是早幾年2、300百買回來的，賺了好幾百萬，就算減100萬只是「面嗰浸」而已，如果對後市的信心動搖，減價的空間很大，只是願唔願意減而已。如果有信心，另一個角度看，持貨能力很強，問題是為甚麼他們信心會動搖呢？政策覓地遙遙無期，除非政府突然勇猛，搞定填海、收棕地等棘手問題，公佈未來有超大量供應，不然也很難扭轉。
政策（+）
之前的文章都講過很多次，非首置15% 印花稅是令樓市一發不可收拾的最大元兇，在這個政策下，擁有超過一個單位的業主，個個都唔捨得賣樓，擔心賣咗買唔番，於是二手供應幾何級數下跌。如果最近你有去舊區睇樓，你會發現鎖匙量更少得驚人，有兩個相熟的舊區，600萬樓下的物業，全區只有一條鎖匙！非常恐佈！既然如此，業主又何須平賣呢？除非政府及政客醒覺，放鬆辣招，不然在這個供求失衡的情況下，大趨勢難以扭轉。
總結來說，雖然加息未必可以令樓價顯著下跌…
但最少最近可以看到一些下行力量，短期內樓價升幅有放緩，情況可能會像2013年政府推出3D辣招之後，市場曾經有一年左右的冷卻，整體指數未必會跌得好多，大約是幾個%，但部份業主軟化，可能有機會買到比現價低10% 或以上的物業，計劃買樓的朋友要好好把握機會，裝備自己，迎接機會的來臨。
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