香港好快加息 樓按俾多幾錢 P按H按供款全面分析 | 香港樓市2018
撰文：SmartED編輯部 ｜圖片：新傳媒資料庫
有傳今次加息實為金管局在背後發功，以捍衛聯匯和壓抑熾熱樓市，花旗銀行率先響應，帶頭上調P按按息及與香港銀行同業拆息（H）掛鈎的H按的封頂按息。三大發鈔銀行包括滙豐銀行、中銀香港（02388）、渣打銀行連同恒生銀行、東亞銀行（00023）、永隆銀行、建行亞洲等亦相繼跟從。
撇除金管局發功的傳聞，本港銀行有調高新造按息的必要。 劉圓圓指出，美國在2015年底開始加息，至今已加了7次，基於香港行聯繫滙率制度，兩地息口不能差太遠。過去香港銀行同業拆息在1厘以下，目前升至1厘以上， 資金成本上升。
加按息舒成本壓力
此外，本港銀行調高定存利息優惠好一段時間。雖然近期部分定存利率牌價稍為回落，但累積一定幅度，變相令銀行資金成本壓力上升。
劉圓圓相信，如果按息長期維持2厘水平，銀行的邊際利潤愈見微薄，故他們亦有需要去調整息口至一個正常水平，即約3至4厘的水平。
因此當有銀行上調新造按息去舒緩部分息差收窄壓力時，其他銀行都會跟隨。
王美鳳又稱， 這次銀行選擇只調整新造按息，某程度上與銀行體系結餘早前仍處於較高水平有關。如果一下子上調P息，一般連帶增加存款息率，反而令銀行利息開支增加。現時上調新造按息，銀行就可先行舒緩息差收窄壓力。
王美鳳、劉圓圓坦言，新造按息加幅只是10個點子，實際影響輕微。以100萬貸款額計，每月供多49元；分25年供，每月供款只是升約1.1％。 二人反而提醒大家要放眼長線，因8月初加按息只是序幕，經濟將進入加息週期。劉圓圓表示，美國加息後，香港之後都會循序漸進跟着調整，估計由今年第四季起到2019年，按息都會陸續上調，一眾上車人士要留意。
而會影響全部供款人的P息，王美鳳料未來最多不會加超過兩次，每次加四分一厘，即今年P息最多加半厘。如是者，舊按每個月供款約增6％；新造就大概7％，整體增幅僅為6至7％。
不過如以一段長時間而言，倘P息累積加幅達1厘，則P按供款較現在供款高出13.9%（見表三）。
而H按按息封頂位為2.35厘，倘P息累加1厘，則供款增加13.8%（見表四）。
上車客趕平息尾班車
息魔來襲，大家都聞風色變，但有上車人士就看準在新按正式生效前，銀行仍接受舊息率申請這個「最後優惠期」，趕搭尾班車。申請成功後，上車人士仍可享受舊有的實際按息2.15厘。
王美鳳透露，其實銀行公布上調新造按息後，已有一批趕搭尾班車申請湧現，市場上亦出現轉按，業主覺得反正罰息期已過，不如盡快申請。
此外，有很多近期買了新盤但又未上會的業主，由於他們獲得付款條件（payment terms），容許按揭申請的彈性，他們就會想「不如先快點上會」。
王美鳳指，趕搭尾班車與否主要看置業人士是否有上會需要。若真趕不及新舊按交接時期尾班車，劉圓圓就提議追另一部「車」。 剛買了樓但又未鎖定一個按揭計劃、或是準備簽紙買樓的人士，可趁息口進一步上調前，決定揀P按或H按。
根據多年來市場數據顯示，實際息率較低的H按佔市場使用量接近90%（見圖四），但隨着新造按息上調，目前P按的實際息率較H按的封頂息率低0.1厘，故之後比例或會逆轉。
王美鳳指，仍要看銀行實際批出息率後始知是否與計算結果吻合， 兩者真有0.1厘的差距，方能下定論。 劉圓圓續稱，使用量會否由H按回流到P按，則要視乎美國如果在9月再加息，香港會否再調整P。
若然會，就要到時再比較哪款按揭方法的利率較便宜，方知比例走勢。 她又建議上車人士，選用按揭方法時，除了息率之外，亦可考慮其他因素，例如現金回贈、罰息期、有沒有存款掛鈎等的條款。息口屬短暫性，未來不管是P按還是H按，實際利率均會變動。
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