加息？回報差？金融動盪？ 樓市真跌定假跌 要睇呢三個因素 | 香港樓市2018
撰文：Ann姐 ｜圖片：新傳媒資料室
Ann姐 : 「無論是買樓還是任何投資，都要預計有風險存在，買樓的時候，就要預計到萬一樓價下跌兩成，自己是否可以接受到呢？沒有一項投資是穩賺不賠的，做好兩手準備，例如留有餘力，真的下跌了就用家人名再買一間，才是投資之道。」
買樓賺錢關鍵不只在樓價升跌, 香港大約有181萬個可售的住宅單位(包括公居屋) (資料來自(祥益汪生文章分享)。 樓市當中大部份未必全部是是投資高手，甚至有是注專工作，少物業知識的投資盲！(如果你乜都唔識，只係食升軌，common sense 都知你會好難在投資路上走得長走得遠!) 這刻未有太大下調。
另外有些人認為人們交不起租，樓價就難再向上了。 想深層次下，交不起租市場就會走向劏房化和200呎下納米化。但劏房租金升到一個程度，也推動樓價向上！
利息急升
一個與樓市有密切關係的，是利息。
近年樓價急升的其中一個原因，是因為世界各國都印銀紙，令到資金泛濫，利息偏低，供樓成本平，自然會吸引人借錢買樓。史上供樓利息最低大約是2010年，當時我們新造按揭利率最低是H+0.65%，H不到0.3%，即是實際利率低於1%，最記得當時買一個150萬的單位，以當時標準7成按揭計，供樓只是3千多元，利息只是8百多元，但就可以租到7千多元，買一間賺一間。
如果市場利率不斷上升，升到一個點，買樓的人根本供唔起樓，又或者根本就過唔到壓力測試，個個都買唔起，就要小心。近年利息仍然偏低，雖然加息週期將至，但看不到會加很多，最多都係加1、2%，對供款來說影響不大。
例子 :
以580萬為例, 最多借8成按揭, 假設分30年還, 利率2.15%, 每月月供$17,877, 收入要求為$43,134 .
如現選用新的P按, 每月供款增加至$18,118, 比之前的每個月多供$241. 另外收入的要求都增加至$43,622, 比之前的要求增加了$488. 如現選用新的H按, 增加的幅度更大. 每月供款增加至$18,360. 另外收入的要求都增加至$44,112.4 .
金融市場動盪
過往有好幾次跌市，其實都是受到金融市場動盪影響。
師傅教落，股市、樓市其實密切關係，股市先行，大約會領先三個月至半年，如果見到股市大跌，股災出現，就要小心了。看看之前幾次跌市，1997年亞洲金融風暴，2008年金融海嘯，以至2015年大陸股災，都是令到樓市下跌的主要動力。
以2008年為例，2007年底股市亦很旺，衝破30000點，後來從高位回落，然後是雷曼事件，市場恐慌到極點，股市大約先行了大半年。再看2015年中大陸股災，樓市亦隨即爆破，尤其細價樓下跌更急。想預知樓市幾時跌，可以留意一下股市幾時爆破，或者會有啟示。
回報急跌
反而最大的影響是樓價太高，租回追唔上，回報太低，收租蝕本！例如有些熱炒的上車屋苑，520萬的樓只能租1.1萬，回報只有2.5%，只要利息加一、兩次，又或者樓價再升多幾十萬，供樓利率就會超越收租回報，即是說買樓收租是蝕本生意！如果樓價唔可以持續不斷上升，同時回報又跌，點解仲要買樓收租呢？不如賣咗佢食咗佢好過啦！就會引發賣樓潮。
當年97年其中一個劈價的理由是，供樓利息遠高於租金回報，當年收租8千元的單位，借樓要近2萬，一旦樓市調整，樓價下跌，根本守唔住，一間要貼1.2萬，五間就要貼6萬，點守？所以大家可以留意住，如果按揭利率超越租金回報，可能是跌市的先兆。
P.S : 2018年8月 , 遲買一個月慳30萬，翠怡跌價半成! 業主急走貨，剛以569萬元賣出，呎價15,462，低市價半成。在今次賣出單位的樓下一層G室，面積相同，上月以599萬元售出，呎價16,277元，遲買一個月已平30萬元或5%。
編按：Ann姐為「有樓萬事足」節目總顧問、「買樓上車防中伏」、「上車又住又賺」及「財富十級跳」作者，作者專頁Ann姐上岸原理 及 cMoneyHome.tv
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