加息殺埋身 分析4類個案 供樓壓力非想像中低｜香港樓市2018
撰文：Anthony sir ｜圖片：新傳媒資料室
Anthony Sir：加息週期就來了
你好，加息週期就來了，會令樓價降溫嗎？ 身邊的朋友非常樂觀，說現時買樓的人，供款佔入息比例其實很低，因為個個都要過壓力測試。 過得壓力測試，其實供款大約只佔收入的四成，即使加息也不會有大影響。 表面上好似好有道理，還款壓力真是這麼低嗎？
讀者基仔
個案一：看似佔入息比例不過四成 實際欠下父母一筆
其實，借貸比例並沒有想像中那麼低！ 老爸老媽的一代，養兒防老。這一代做父母的，身邊朋友都感慨，從沒期望過要子女供養自己，甚至要更努力賺錢，幫子女買樓！
樓價愈來愈高，年青人如何置業？ 父幹、母幹，今時今日似乎已經成為理所當然。 例如年青買家Ａ買入一個600萬元的物業上車，他的父母動用了自己的積蓄，幫他付了300萬，亦即是一半首期。
買家Ａ順利通過壓力測試，表面上他的供款佔入息比例不過四成，實際上呢？ 一世人兩父子，不用他還錢是一件事，實際上除了按揭還欠父母300萬元。
個案二：父母幫子女負擔一半債務
父母借首期 上述例子或者不太清晰，有錢就是任性，我喜歡給我的子女買樓，你奈我何？ 以下例子更易理解。現實世界不是很多人可以隨隨便便就拿300萬元現金出來幫子女俾首期，很多慈父慈母其實是透過加按自己的物業取得資金。
例如買家Ａ的父母，擁有一個已經供滿的物業，市值1,000萬元。 他們將物業拿到銀行翻按，取得300萬元資金，幫買家Ａ付了一半首期，買入一個600萬元的物業。
表面上，買家Ａ的供款佔入息比例只有四成，實際上是八成！只不過將其中一半負債轉移到父母身上，分開兩個人承擔而已。
個案三：加按買樓 表面上借五成實則借十成
加按買樓，過往十多年，筆者與戰友們最擅長就是這樣做，一間變兩間，兩間變四間。 假設好老公Ｂ哥，十年前以200萬元買入的物業，今天已經升到500萬元了，現在還欠銀行100萬元。
由於B哥太太還有名額可以買樓，於是將物業加按，借六成即300萬元，還了欠銀行的100萬元後，實質套現200萬元。
然後借用太太名買樓，借五成按揭，買入一個400萬元的物業收租，表面上第二個物業只借了五成，實際上呢？借了十成！
個案四：按揭負擔沒想像中低
高成數按揭。 近年開售的新樓盤，部分推出「呼吸Plan」或「半呼吸Plan」，即是說有呼吸的都可借。 買家的貸款額早已超出金管局的指引，只是政府眼不見為淨，沒有理會而已。
樓價愈高，出現上述幾種情況的機會就愈高，按揭負擔其實隱藏了，沒想像中那麼低！加息週期將至，別太掉以輕心。 不過，也不要對跌市有太大期望，政策不變，樓價難以大跌。
辣招護航，個個業主都唔願賣樓，供求失衡，表面上壓抑需求，希望幫人上車，實際壓抑了供應，托高樓價。 官員、政客視而不見，政府亦早已投降，有小調整就要把握機會了。
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