加息周期｜Hibor、P按「一味靠加」？銀行結餘好快唔夠1,000億！

雖然香港仍未跟隨調升最優惠利率（P），但一個月銀行同業拆息（HIBOR）逐步攀升，使供樓負擔有所增加。回顧2022年上半年的樓按市場，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為可從以下幾個方向探討：

加息陰霾 樓市先跌後升

本港今年初曾爆發第5波疫情，使樓按交投於首季顯著回落，不過疫情於第二季逐漸緩和，樓市亦重拾升軌。第二季新盤相繼推出，帶動整體一手住宅註冊宗數上升，而二手市場亦因議價幅度擴大，使其交投顯著增多。

根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心數據顯示，今年第二季一二手住宅註冊宗數為15,628宗，比第一季10,637宗相比增加4,991宗或46.9%，反映市場剛性需求仍然殷切。

HIBOR曾升至2年新高

今年3月美聯儲啟動加息周期，是自2018年12月即逾3年後再度加息，截止6月已連續3次加息，聯邦基金利率增至介乎1.5厘至1.75厘。

香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）於6月份升勢凌厲，一個月HIBOR曾升破0.9厘，令H按實際按息升至2.2厘，創逾2年新高。

在美加息持續及啟動縮表下，近月港元多次觸及7.85弱方兌換保證，金管局自5月12日開始14度接錢涉1,042.8億元，本港銀行體系結餘逐步回落至約2,333億元。

料新取用按揭按年跌逾1成

據土地註冊處紀錄，第二季的一手註冊量按季升1,527宗或85.7%；二手註冊量按季升3,464宗或39.1%，但按去年同期比，一手註冊量仍下跌1,260宗或27.6%；二手註冊量亦下跌5,805宗或32%。

曹德明指，加息周期將至，加上經濟未完全復甦，未入市準買家將更見謹慎。

根據金管局住宅按揭統計調查結果，首5個月新取用按揭為1,234.27億元及25,655宗，相比去年同期仍減少11.6%及14.6%，料全年新取用按揭數字或比去年回落1至2成，至約3,200億元及70,000宗水平。

全年現樓及樓花宗數跌約1成半

土地註冊處最新資料顯示，首6月現樓按揭宗數錄得42,788宗，對比去年同期回落2,143宗或4.8%；首6月樓花按揭宗數錄得2,748宗，對比去年同期回落357宗或11.5%，更創自2012年後的上半年新低。

曹德明預計，全年現樓及樓花按揭宗數將按年回落約1成半至約90,000宗及5,000宗水平，樓花更創11年新低。

HIBOR升穿封頂位並挑戰1.8厘

美聯儲上月大幅度加息0.75厘及啟動縮表，為1994年即28年來最大加幅，年內已加息3次達1.5厘。港美息差擴闊，資金流出港元市場，令銀行體系結餘逐步回落至約2,333億元。

曹德明認為，美加息及收水持續，資金持續外流下，估計下月銀行結餘將有機會跌破2,000億元，年底前更有機會跌至千億元以下。

此外，料未來拆息將反覆向上，第三季一個月HIBOR有機會挑戰1.8厘水平，即超過H按2.5厘的封頂水平，增加銀行調升P（最優惠利率）的壓力。

P或升25點子

銀行為避免H按實際息率因拆息上升而長期高於封頂位，上月已有中小型銀行上調H按的鎖息上限，而銀行參考的3個月HIBOR指標亦升至1.75厘高位。

香港按揭證券有限公司於今年5度上調定息按揭的年利率，幅度亦愈增愈大。曹德明認為調升按息可預視為銀行加P的前奏，料部份銀行或於加P前提升H按封頂位。

而年內P有可能調升，估計幅度可達0.25厘，使香港利率步向「正常化」，由「超低息環境」轉為「低息環境」。

「波叔Plan」帶動新批按保

根據香港按揭證券有限公司資料顯示，5月份新批按保宗數為5,771宗，為有紀錄次高，金額為353.38億元，創紀錄新高。

曹德明料未來新批按保數字將再有機會挑戰月度新高（圖六）。此外，「波叔Plan」更帶動按揭「三高」現象—「高平均貸款額」、「高還款年期」及「高按揭比率」。根據金管局最新住宅按揭統計，5月份的按揭比率為60.7%，創逾11年半（141個月）新高；平均還款年期為27.83年（334月），創有紀錄以來新高；平均按揭貸款金額則為514萬元，創有紀錄以來新高。

曹相信，在「波叔plan」帶動下，高成數按揭將成上車客及換樓客置業的大趨勢，以上樓按指標的「三高」現象亦將見持續，建議入市前根據先身條件選擇量力而為。

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