加息週期下的買樓投資策略

你好，小弟看上一個市區優質單位，樓齡只有幾年，不過價錢較貴，兩房近800萬元，銀行估價850萬元。

我是買來投資收租，似乎「磚頭」最信得過；但美國總統大選臨近，加息週期又將至，環球經濟又有很多不明朗因素，你覺得對樓價會有甚麼影響？

讀者小C

文：1% AnthonyAnthony Sir：

你好，小弟看上一個市區優質單位，樓齡只有幾年，不過價錢較貴，兩房近800萬元，銀行估價850萬元。

我是買來投資收租，似乎「磚頭」最信得過；但美國總統大選臨近，加息週期又將至，環球經濟又有很多不明朗因素，你覺得對樓價會有甚麼影響？

讀者小C

很多人面對問題的時候都會選擇逃避，加息問題已困擾很多年了，也令到很多朋友不敢買樓；但筆者過去幾年卻很放心的買，樓價翻了幾番。

因為筆者選擇面對問題，評估之後再迎戰！例如講到加息，加不是問題，問題是幾時加？加幾多？

先講幾時加？

曾聽過一位前輩打趣地說，過去幾年，美國聯邦儲備局最重要的工作，就是在每次議息前，令全世界都覺得他們有機會加息，然後在議息後，找一個理由不加息。

搞笑但也是事實。過去幾年，香港的財金官員、專家學者亦不斷警告，低息環境即將過去，到時供樓壓力將會大增，樓價將會大跌。

這個故事已經講了好幾年，筆者有一位朋友靠炒美股起家，對美國經濟消息更加敏感，就是因為擔心加息，幾年前朋友將手上的九龍灣淘大花園的兩房單位賣掉，當時僅賣逾200萬元，一直租樓至今。

單就這幾年的租金，已要近60萬元了，最慘是如果今天想買一個質素相若的單位，要近500萬元。

去年該朋友決心要再上車，然而當年賣樓的錢，只夠她在深水埗買個逾40年的舊洋樓單位。

正如朋友說，等了五、六年，看見筆者的資產翻了幾番，自己就生活質素大倒退，呢世都追唔返。

再講加幾多？

正所謂早買無享受，遲買多幾舊。既然加息必然會發生，但唔知幾時會發生。

當年筆者就發揮逆向思維就算加，都不會一夜之間勁加幾厘，一定是循序漸進地加，不如盡快買樓，多享受幾年低息優惠，只要額外印花稅（SSD）期內不大幅加息就沒問題了。

然後就是第二個問題，就算加，又會加多少呢？

會否大幅加？利率是一個國家調控貨幣供應、調節經濟的重要工具，經濟差的時候會減息；經濟好的時候會穩定；經濟過熱的時候才會急促加息。

美國經濟好轉，但是否好到可以大幅加息呢？

其他國家呢？歐洲、英國的經濟如何？內地的經濟如何？他們會加息還是繼續維持低息？左睇右睇，都見唔到有大幅加息的理由。

關於利率走勢，筆者結論是即使加，未來十年八載都不會大幅加，影響不大。

每個年代，都有不明朗因素。一切都明朗，就唔係呢個價。
近日美國總統大選新聞又再熱炒，不少專家預期如果特朗普當選，將會對環球經濟構成衝擊。

筆者不排除有這個可能性，問題是當環球經濟轉差，會否憧憬低息環境持續？

各國再推刺激經濟措施？就像今次英國公投「脫歐」，明明是負面消息，卻令樓市、股市炒上，會否歷史重演？擔心摸頂？又擔心遲買會貴？

成熟的投資者，應該從調整投資組合著手，與其投資收租，又不是自己住，大可半力出擊，例如明明可以買間800萬元物業，先買間400萬元，留一部分資金在手，視乎形勢再定下一步。

文：1% Anthony很多人面對問題的時候都會選擇逃避，加息問題已困擾很多年了，也令到很多朋友不敢買樓；但筆者過去幾年卻很放心的買，樓價翻了幾番。

因為筆者選擇面對問題，評估之後再迎戰！例如講到加息，加不是問題，問題是幾時加？加幾多？

先講幾時加？

曾聽過一位前輩打趣地說，過去幾年，美國聯邦儲備局最重要的工作，就是在每次議息前，令全世界都覺得他們有機會加息，然後在議息後，找一個理由不加息。

搞笑但也是事實。過去幾年，香港的財金官員、專家學者亦不斷警告，低息環境即將過去，到時供樓壓力將會大增，樓價將會大跌。這個故事已經講了好幾年，筆者有一位朋友靠炒美股起家，對美國經濟消息更加敏感，就是因為擔心加息，幾年前朋友將手上的九龍灣淘大花園的兩房單位賣掉，當時僅賣逾200萬元，一直租樓至今。

單就這幾年的租金，已要近60萬元了，最慘是如果今天想買一個質素相若的單位，要近500萬元。去年該朋友決心要再上車，然而當年賣樓的錢，只夠她在深水埗買個逾40年的舊洋樓單位。

正如朋友說，等了五、六年，看見筆者的資產翻了幾番，自己就生活質素大倒退，呢世都追唔返。

再講加幾多？

正所謂早買無享受，遲買多幾舊。既然加息必然會發生，但唔知幾時會發生。
當年筆者就發揮逆向思維就算加，都不會一夜之間勁加幾厘，一定是循序漸進地加，不如盡快買樓，多享受幾年低息優惠，只要額外印花稅（SSD）期內不大幅加息就沒問題了。

然後就是第二個問題，就算加，又會加多少呢？

會否大幅加？利率是一個國家調控貨幣供應、調節經濟的重要工具，經濟差的時候會減息；經濟好的時候會穩定；經濟過熱的時候才會急促加息。

美國經濟好轉，但是否好到可以大幅加息呢？

其他國家呢？歐洲、英國的經濟如何？內地的經濟如何？他們會加息還是繼續維持低息？左睇右睇，都見唔到有大幅加息的理由。關於利率走勢，筆者結論是即使加，未來十年八載都不會大幅加，影響不大。每個年代，都有不明朗因素。一切都明朗，就唔係呢個價。近日美國總統大選新聞又再熱炒，不少專家預期如果特朗普當選，將會對環球經濟構成衝擊。

筆者不排除有這個可能性，問題是當環球經濟轉差，會否憧憬低息環境持續？

各國再推刺激經濟措施？就像今次英國公投「脫歐」，明明是負面消息，卻令樓市、股市炒上，會否歷史重演？擔心摸頂？又擔心遲買會貴？

成熟的投資者，應該從調整投資組合著手，與其投資收租，又不是自己住，大可半力出擊，例如明明可以買間800萬元物業，先買間400萬元，留一部分資金在手，視乎形勢再定下一步。

1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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