加息前奏｜中小型銀行上調H按鎖息上限 新盤買家準備加擔保人？

銀行加息前奏

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，近日拆息上升，加上看到部分中小型銀行多次上調定期存款息率，有銀行更把3個月期定存年息升至逾8厘。銀行高息搶存之下，亦會影響到銀行貸款息率的上調。

黃詠欣提醒，參考上一轉加息周期，香港銀行於2018年上調按息前大半年已開始調整H按優惠，包括上調封項頂息率。因此，H按計劃及優惠的轉變，是銀行加按息的前奏及「試水溫」行為之一，供樓人士宜留意供款上升的影響，及早作出部署。

不過，今年初受疫情影響，大部分銀行在第二季才開始跑今年的按揭業績。

因此黃詠欣相信，在近期仍有銀行上調按揭現金回贈吸客下，某程度上反映出部分銀行仍未「跑夠數」，預計美國聯儲局即使7月再加息，香港銀行未必會立刻跟隨，加上目前銀行體系結餘仍有逾2,300億元，樓按相關拆息亦未觸及鎖息上限，黃詠欣預料香港銀行或要於第3季尾才大機會上調按息。

每月供款逾10%

以目前平均貸款額約500萬元去計算，年期30年，以6月29日一個月拆息為0.88%，H按(H+1.3%)實際按息為18,934元，較2022年1月10日一個月拆息最低約0.128%計，每月供款已增加約1,850元，加幅已逾10%。

黃詠欣提醒，年底香港銀行加按息的機會極大，新盤買家選用即供付款計劃，會較建期付款計劃更划算。

因為現時H 按鎖定上限較低，而銀行在計算買家壓力測試時，是用鎖息上限或P 按息作計算，若新盤買家薪金僅僅足夠通過壓力測試，又選用建期付款計劃，即通常在兩至三年後才「上會」，屆時的息口必然跟現在有所不同。

如若薪金上升未能跟上加息速度，屆時便有機會需要預備多些首期又或是要加入擔保人。

另外，由於大部分銀行未調整按揭鎖息上限，黃詠欣建議有意轉按的人士要加快步伐，捉緊銀行轉按優惠尾班車，以較低的鎖息上限，同時賺取現時較高的銀行按揭現金回贈及選用有高息存款掛鈎(mortgage link) 戶口的按揭計劃， 對沖到未來可能加息的影響。

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