剛性需求？口號而已！

講起居屋，有支持者，亦有反對者，往後再詳談。今次想講一個關於「居屋」與「剛性需求」的故事。

話說「金融海嘯」之後樓價不斷攀升，市民高呼買唔到樓。不少專家學者搬出大量圖表數據，批評政府漠視「剛性需求」。

「樓價同市場脫晒節，打工仔買唔起樓，點結婚？點生仔？」
「供不應求，呢啲係『剛性需求』，出招都冇用。」

於是梁振英政府果斷行動，重推居屋。第一擊是將曾蔭權政府遺留下來的四不像置安心項目，以居屋形式出售，亦即是位於青衣的綠悠雅苑。原本已經完成歷史任務的居屋計劃，正式復活。

當時筆者亦有親人計畫成家，但未有安樂窩，見項目就近上班，於是放膽一試。當時是2012年底，市場上有澎湃的「剛性需求」，申請非常湧躍。項目只得988個單位，申請近60,000宗，超額近60倍。看見「剛性需求」如此澎湃，我們已打定輸數﹗

抽籤定於2013年2月底，大量「剛性需求」磨拳擦掌。政府為了壓抑市場亢奮，竟在2月中，即抽籤前半個月，推出強勁的「3D辣招」。

這次「辣招」覆蓋全面，影響深遠。買家印花稅(BSD)趕絕內地買家，雙倍印花稅(DSD)進一步趕絕炒家及投資者，就連非住宅市場亦受波及，霎時之間整個地產市場一片死寂，全城唱淡。跌一成？兩成？最轟動分析是跌五成。

當時筆者與投資兵團戰友出去執筍盤，比出招前平一、兩成。包括日前被傳媒訪問的兩位80後小妹，亦在這個大浪下上車。

剛性需求可一夜間消失

講番綠悠雅苑抽籤，親人抽到約1200號票。

親人：「而家樓市咁差，怕唔怕會跌呀？」
長輩：「專家話跌五成喎，到時咪負資產？」
筆者經歷過金融海嘯大浪，從旁鼓勵。知道任何時候都有風險，只要管理得宜，在自己能力範圍之內，風險並不可怕。
「唔買都要租，就算跌到零，個個月供樓咪當交租。如果到時真係跌五成，咪用老婆名再買一間囉。」

於是親人下定決心去馬。下一步，要等。排到1200，要有兩成人放棄先有份。

轉眼到了揀樓日，我們一直睇住電視新聞。第一天，超過四成中籤者放棄。YO！第二天，接近五成人放棄。YEAH！如果沒有記錯，去到第四天已經到我們揀樓。去到現場，雖然一房及三房已經沽清，然而還有大量的兩房單位可供選擇。

說好的「剛性需求」呢？這個故事反映，所謂「剛性需求」其實是很彈性的。

大部分人都有錯覺，「剛性需求」是無可避免的。筆者親身經歷的事實是，當大家都看淡，覺得樓價會跌的時候，大部分所謂「剛性需求」，都會在一夜之間忽然消失。

正如老爸老媽的年代，72家房客與巴辣包租婆，同樣可以過活，又例如筆者兒時，一家五口可以睡一間房、一張組合床上，同樣可以長大。相反如果大家看好，仔女未讀完書，只要你有能力，都會買定層樓畀佢。

兩年前筆者經歷過了﹗
供應少？今天的供應比兩年前少嗎？
人口增長？短短兩年而已，增長了多少？

剛性需求？兩年前市民唔使結婚？唔使生仔？
樓價貴，焗買？說到底是沒有扭轉預期，驚唔買仲貴而已！
租金貴，焗租？說到底是大家賺錢多了，追求住好啲而已！
別再跟筆者說「剛性需求」了，口號而已！