剖析供應增加 樓價仍升之謎

朋友Ｂ：「奇怪！咁多供應，點解近期樓價仲會升？」
朋友Ａ：「咪係，有啲大型屋苑已經去返舊年高位添。」
朋友Ｂ：「好在市區單幢樓、小屋苑仲未發癲。」
筆者：「其實樓價指數由高位跌咗咁多，已經反映咗啦。」
朋友Ａ：「但係9.3萬伙咁多，唔怕再推冧樓價咩？」
筆者：「又唔可以淨係睇個伙數嘅，好多蹺妙…」
朋友Ｂ：「例如呢？」
筆者：「舉例，以前啲新樓，有冇200呎開放式？」
朋友Ａ：「又真係好少聽，一房都少，多數都兩房、三房。」
朋友Ｂ：「而家就好多，尤其是市區樓，開放式、一房主打！」
朋友Ａ：「以前一伙嘅面積，咪等如而家兩伙？」

從面積角度看

根據資料顯示，未來潛在供應9.3萬伙之中，超過七成是中小型單位。舉例，一個400呎的舊樓單位，劏做3個劏房，是否等如有3個單位呢？面積有沒有增加呢？

以前400呎可以容納一家四、五口住，現在3個劏房分別有兩個單身人士、一對小情侶住，居住人數有沒有增加呢？

筆者記得早幾年沒有BSD的時候，發展商都爭相開大則，例如大圍的名城，三期合共4,264伙單位，全部都是三房、四房或以上的大單位，試想想，如果全部改為開放式、一房單位，豈不是可以變成超過12,000伙？

以前經常聽見朋友說：「想住大啲，住得舒服啲，就要住得遠啲，只要願意每天花多些少時間搭車，搬去新界區住就得。」

然而今時今日，不但市區的新盤開蚊型則，就連新界區的新盤，都有大量的開放式、一房單位供應。住得遠，都要住得細，例如日前開售的屯門新盤豐連，就有面積253呎的開放式單位，以折實價200萬以下作宣傳，還有近期馬鞍山的新盤薈朗、薈晴，粉嶺的囍逸等，都不乏細則，相信是未來的大趨勢。

從入伙期角度看

新樓盤的入伙期愈來愈長，以往買新樓盤，很多時候樓花期只有一年、半年，甚至是接近現樓，然而今天的新盤，兩年樓花期已經是成為常態，部份樓盤更挑戰三年樓花期！

之前樓價急升的時候，不少專家說，即使增加供應亦沒有用，因為遠水不能救近火，政府就救俾你睇！只要將樓花期拉長，就可以透支未來的供應，例如今年有2萬伙，明年又有2萬伙，只要盡快批出預售，將明年、後年的單位都推出市場，供應就會由2萬伙增加至4萬伙。

筆者同意未來私樓的供應量，確實比以往多，只是沒有想像中那麼多而已。話雖如此，始終供應多了就是多了，因此買樓投資的時候，筆者還是會比較保守，傾向選擇市區樓。

政府要增加供應，交成績表，自然會繼續積極推地，當中大部分都是新界區，還是小心為妙，況且新界區樓價不便宜，例如很多新界二線屋苑，呎價高達1.2至1.3萬，比油尖旺區還要高，但租值卻差一截，要做到進可攻、退可守，還是避開供應重災區好。

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