別將業主入市價作為買樓指標

筆者：「點筍法？」
朋友：「業主600萬元買入，依家賣500萬元，慘蝕100萬元呀。」
筆者：「同類單位依家做緊咩價呢？」
朋友：「唔知喎！」
筆者：「咁你點知佢抵？」
朋友：「600萬買番嚟，500萬賣俾你仲唔抵呀？」
筆者：「如果市值只係480萬呢？」

筆者也不懂得怎麼形容這種想法，是單純？還是黑心？

最近各大傳媒都會爭相報導負面新聞，有的說劈價多少多少，有的說業主蝕讓多少多少，總之要將內容包裝成為跌跌跌、慘慘慘。其實劈價係咪真劈？定係抬高價錢再劈？蝕讓單位是何時買入？會不會是幾年前新盤癲價時買入的呢？蝕讓係咪代表抵呢？

試過跟不同的朋友做過測試，大家都有同樣的想法。

筆者：「單位A業主2009年以80萬買入，今天以320萬出售。」
朋友：「嘩！有冇搞錯？！幾年時間賺我4倍？梗係唔抵啦！」
筆者：「單位B業主去年以350萬買入，今天以320萬出售。」
朋友：「賬面蝕咗30萬，計埋SSD咪蝕成80萬？抵買喎！」

其實兩個單位A與單位B是同一個單位。只不過是業主A在2009年樓市低潮期以極低價買入這個單位，然後業主B在去年高位接貨，雖然仍然未過SSD，但是由於急於用錢，正在考慮是否蝕讓。同一個單位，售價同樣是320萬，為甚麼前者就不抵買？後者就是抵買呢？

應以物業市價作比較

一個物業是否抵買，不是與它的買入價比較。如果有賺你錢就是不抵買，那麼一個樓齡50年的物業，一手業主用5萬元買回來，持貨至今出售，最少都幾百萬，升值近百倍，豈不是肯定不抵買？難道要業主賣4萬元？

抵買與否，應該與現時的市值比較，例如市值350萬元，現在賣320萬元，這就是抵買。你亦可以評估三年之後，這個物業可以賣多少錢？如果能賺錢，例如可以賣400萬元，這就是抵買。

記得好幾年前，筆者洽談一個特色單位，實用面積300多呎連一個近300呎的天台。2008年買入，當時樓價約143萬元，由於天台有僭建屋，當時社會對僭建規管並不嚴格，於是繼續分開兩個租客，樓下單位收租7,000元，天台收租4,000元，回報高達9%。

筆者二話不說就買來，筆者奇怪…

筆者：「呢個單位咁筍，點解會冇人爭呢？」
代理：「好多人睇架，不過冇人肯買。」
筆者：「點解呢？點睇都賺梗喎。」
代理：「業主幾日前120萬元買返嚟。」
筆者：「咁又點呢？」
代理：「摸一摸賺23萬元，個個睇樓都話好唔抵！」

今天筆者仍然持有這個單位，市值約450萬至460萬元。上手蝕讓，或許只是反映他買貴了，不代表抵買。上手勁賺，或許只是他有本事、有遠見，不代表不抵買。