冤枉！其實唔想樓市升 @ 沒有炒家 樓價更貴（中）

筆者：「短線買賣獲利，賺取的差價需要繳稅。」
朋友：「咁點先算投資呢？」
筆者：「長線持有收租，資產增值部份，在香港毋須繳稅。」
朋友：「你憑咩咁講先？」
筆者：「唔係我講架，會計師話呢個係稅局解釋。」
朋友：「上星期篇文你話『冇炒家樓價更貴』，好多人唔同意！」
筆者：「正常，的確係違反正常思維。」
朋友：「所以政府、政客就算明白，都唔敢撤招？」
筆者：「係呀！佢哋選擇不斷加辣，反效果，越升越急。」

上星期的文章《沒有炒家 樓價只會更貴》刊出後，引來不少迴響。其實沒所謂同意與否，這不是一個見解，而是一個真實存在的社會現象，自從2010年額外印花稅(SSD)之後，炒家銷聲匿跡，樓價卻愈升愈急，筆者只是引述前輩分析，嘗試解釋這個現象而已。

高價沽 絕對可以買更大單位

簡述前輩分析，從「賣出價」來說，炒家貨多，賺少啲冇所謂，做多兩單一樣，用家只有一件貨，唔賺盡就冇機會，叫價亦會比炒家高。很多網友不理解，其中用家高價賣樓部份，值得解說。

網友： 「個個做同一樣嘢，水漲船高啫，錢何來賺？」
網友： 「用家賺到盡又點？出面啲樓貴晒，點買返？」
網友： 「賣咗樓之後，根本唔可以係同區買返一樣大的單位！」

當然唔會買唔返，分分鐘可以買大啲添！例如你之前用200萬元買咗層樓，升到300萬元，賣咗層樓之後，發現之前賣300萬元的樓，升到400萬元，驟眼睇以為追唔到，實際上是：

– 幾年前200萬元買入的單位，假設做九成按揭，首期20萬元；
– 樓價升到300萬元，賣出物業之後，可取回100萬+20萬=120萬元；
– 買一個400萬元物業，做九成按揭，首期只需40萬元；
– 即使買450萬元物業，做八成按揭，首期只需90萬元。

你手上有120萬元，只需要付出90萬元就可以住大啲，點解唔得？

網友：「買入超過一個物業，等升值後賣出賺錢，都是炒家！」
筆者：「一人一個物業？如果有人買唔起，邊個租樓俾佢？」
筆者：「其實今時今日，很多投資者都唔想樓市升！」

#炒家已鳴金收兵

首先，如果樓市不斷上升，根本買唔到貨。就好似今時今日的樓價，很多投資者朋友早一兩年賣咗樓，冇即時買返，樓價不斷咁升，件件貨都買唔落手，得個睇字。

換句話說，賺完一轉之後，很難再賺第二轉，有乜意思？如果說，未上車的用家希望樓價跌，我們投資物業的，更希望見到樓價跌。只有狠狠地跌一次，投資者才有機會大舉出搫。

其次，如果樓市不斷上升，只會令政府再出招。看網友的反應就明白，普遍市民不理解，政府亦轉移視線，將茅頭指向炒家，這幾年間加辣又加辣，不但炒家，甚至投資者很多都覺得冇乜好玩，早已經鳴金收兵。想不到那麼多市民，仍然將今時今日的樓價升幅，算到炒家頭上。

朋友： 「個市係咁升，你哋最開心啦！」
筆者： 「冤枉呀！大老爺！其實我哋唔想樓市係咁升！」
朋友： 「咪吹水喎！樓市唔升，炒家邊賺到錢？」

前輩分享，當年市靜，整體樓價冇乜方向，反而最容易賺到錢，捕捉每年的高低位，就好似股市上落市，低於市價一兩成買入，包裝一番，再高於市價一兩成賣出，又唔會有政策打壓，反而長做長有。

其實，筆者真係好想樓價跌……