啟德起公屋100%推冧樓價？諗吓90年代將軍澳開荒：中產私樓帶摯基層
經常有讀者問這個問題。當然如果一個地區，完全沒有公營房屋，全部是私樓，甚至是優質的私樓，是會有加分因素，例如半山區、九龍站等。
但有公營房屋，也未必有很大影響，首先要看看地區的特性及樓價水平。
如果該地區是「上車」區，影響不大。
例如新界區是在上世紀80至90年代發展的新市鎮，最初發展的時候，公營房屋已經是主要部分，佔比很大，即使再開辟周邊地區，再多建幾個公營房屋項目，其實對該區影響不大。
尤其是如果區內的樓價本身並不算高，例如屯門及天水圍，區內很多上車盤，很多年輕人買樓的預算不多，會選擇在這些地區「上車」，樓價其實已反映了區內公營房屋佔比較重的因素。
當然如果讀者買的是新樓，樓價好貴，新界樓賣到市區價，代理跟你說這個小區的發展是如何亮麗，但將會有很多公營房屋，那就要小心點，或者這個價錢是過分樂觀。
若該區愈來愈多私樓，甚至會令地區轉型，帶起公營房屋價值。
近年最成功轉型的例子必數將軍澳區，記得該區在90年代才發展，最初朋友搬進去，由山上的康盛；山下的寶琳、坑口等，幾乎只有公營房屋，僅有慧安園等私樓。
然而，後來私樓愈來愈多，新建的公營房屋愈來愈少，今天將軍澳已成為一個很chill的年輕中產區，將軍澳南的樓價更直逼市區。
另外，有不少地區，私樓佔比重，公營房屋不多，成就了「樓王」。
例如奧運站，該區公營房屋只有海富苑及富榮花園等，但質優私樓就很多，公營房屋不但沒有影響奧運的樓價；反而是奧運的優質私樓，帶起了區內公營房屋的價值，令富榮花園成為九龍區其中一個居屋「樓王」。
視乎2大因素
至於巿場經常討論的啟德區，也有相類似的情況。
筆者明白現在啟德的環境仍然沙塵滾滾，很多人還未看到區內的發展潛力，還未接受到區內地價及樓價超越市區很多地方，甚至被視為豪宅區，所以每當有負面新聞，例如興建公營房屋等都會被放大。
留意兩點，第一，公營房屋的比例高嗎？如果不高，就會像奧運站的情況，反而會帶起區內公營房屋價值，造就「居屋王」。
第二，規劃合理嗎？筆者認為公營房屋群其實主要在靠近土瓜灣、新蒲崗、九龍城等較內陸的地區，靠近海旁及體育園的，就是豪宅群，規劃甚為清晰，只要未來發展依循這個路線，就不會有大影響，反而會帶起公營房屋價值。
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