兩夫婦聯名買樓問題 只落單邊名 離婚後無名一方會否「渣都冇」？
撰文：經一編輯部 ｜ 圖片：中新社、unsplash
香港樓價高企，在「無父幹」的情況下置業並非易事，夫婦或情侶們辛辛苦苦儲首期，都是為了可以盡快上車擁有自己的安樂窩，不過原來許多夫婦在買樓時都會為落名的問題煩惱，甚至因此發生爭執，原因不外乎女方因缺乏安全感要求層樓「落自己名」，或其中一方父母幫忙出首期而令事件複雜化。
聯名買樓同時損失兩個首置配額 再買樓要付15%辣稅
現時本港購買新物業的買家均需支付從價印花稅（雙倍印花稅），稅率為樓價的15%，不過首置人士則可獲豁免。換言之，首次上車時以聯名持有物業的夫婦，兩人會一同損失首置配額。
往後想買多層樓用作收租的話，由於兩人名下已有物業，所以要付出相等於樓價15%的辣稅。
例子：
以一個500萬元的單位為例，首置人士只需付150,000元印花稅（3%）；相反，名下已有物業的買家則要支付750,000元的雙倍印花稅（15%），足足交多600,000元稅！
就算起初聯名買樓，之後其中一方「甩名」回復首置身份，過程中亦要繳付以樓價一半計算的印花稅。
以一個500萬元的單位為例，夫婦各自佔50%業權，印花稅會以樓價一半，即250萬元去計算，要為甩名支付37,500元印花稅（1.5%）。
聯名物業甩名套現 助物業由一間變兩間
上述原因所致，近年夫妻買家開始拒絕聯名買樓，選擇以單人名義上車。不過自從去年10月政府放寬按揭保險成數後，1,000萬元物業可以申請8成按揭，而且近親轉讓後，轉按亦容許申請8成按揭，如果第一層樓是由夫妻任何一人名義買入，而不是聯名，便不能享用新按揭保險成數轉按。新措施下，聯名買樓反而更容易借按揭融資，套現額多逾百萬元，有助物業由一間變兩間。
詳情可閱本網專欄作家子非魚的文章：物業想一變二？聯名物業甩名套現多逾百萬元 放寬按保成數新玩法｜子非魚
總括而言，夫婦兩人在決定第一層樓應否以聯名方式買入時，除了要考慮樓價未來升幅之餘，也要視乎第二層心儀住宅估算樓價、長遠是否需要換樓等因素而定，最重要是雙方都有充分溝通與共識，避免因此事傷感情。
如只落單邊名 離婚後另一方會否「渣都冇」？
雖然兩人打算共築愛巢，自然是想與對方廝守終生，但部分人或其父母卻會基於安全感問題，而要求對方在買樓落名時要加另一半名，因為擔心兩人因感情生變離婚後，另一方的生活會毫無保障。究竟聯名買樓或單人持有物業對於離婚後的業權分配是否有影響？萬一要上庭，法官還會考慮甚麼因素去分配業權？
現時許多個案都是由男方或其家人付出大部分首期，所以物業只落男方名，然後兩夫婦夾份供樓。不過萬一兩人面臨離婚，有份供樓的女方其實亦不代表毫無保障。
如果女方能夠出示供樓時的付款紀錄，或其他證據證明自己對該物業的貢獻，即使層樓無落自己名，仍然可以追討應得的物業業權，不過當然要由法庭作出最終決定。
萬一遇上離婚情況，最好方法當然是由二人協調到雙方都同意的方案。不過如果兩人未能就財產分配達成協議，就需要交由法庭作出分配，而法庭不一定將所有財產直接攤分為一人一半。
夫妻二人在離婚時的資產及物業，不論是以個人持有還是聯名持有，法律上一律會被視為家庭資產，可由法庭作出分配。換言之，就算物業只由夫婦其中一人以個人名義持有，另一方亦有權在離婚時要求分得該物業的部分權益。
香港法例第192章《婚姻法律程序與財產條例》訂明法庭在決定婚姻居所分配時須顧及的事宜，包括：
- 雙方現時及可見將來的收入、財產及其他經濟來源
- 雙方面對的經濟需要及負擔
- 離婚前所享有的生活水平
- 各自年齡和婚姻的持續期
- 會否有身體上或精神上有殘障
- 對家庭的福利而作出的貢獻
常見的做法是法庭透過發出財產分配命令轉讓居所業權予另一方；或出售有關居所，將套現所得金額透過支付整筆款額命令給予其中一方。
以轉讓為例，假設子女會和妻子同住，在經濟上可行的情況下，法庭通常會將婚姻居所保留給妻子和子女而不是給丈夫，以維持子女現時的生活狀況。
如果法庭認為轉讓物業的價值超過妻子有權獲得的總額，那麼妻子可能要向丈夫支付一筆款額作為補償。如妻子不能作出所需補償，則物業仍可轉歸妻子名下，但丈夫仍可用類似按揭之形式保留他在物業的部分業權，他的權益可以按一筆款額或業權的某一百分比計算，而有關業權可於日後套現。
結婚買樓是人生大事，大家做出相關決定時要「諗清諗楚」，記得要徵求雙方同意，如果因為落名一事起爭執而傷感情就不值得了。
詳情可參考香港大學社區法網。鑑於每宗個案情況有別，上文僅供參考，如有相關疑問，應向專業法律人士尋求意見。
