兩大關鍵因素影響港樓能否重見「小陽春」 回看三次跌市原因

年底前，本港樓市會否隨著大小新盤出籠而重現「小陽春」?到底最終會破格而上、 還是呈尋底格局？不妨先綜觀全球樓市近期的疫市升勢，再為香港樓市把脈。

撰文：胡說樓市｜圖片：新傳媒資料庫、胡說樓市

為何疫下環球樓價仍升？

根據《經濟學人》（The Economist）新近一篇文章分析了疫下樓價仍升原因。儘管疫症爆發，全球同一時間步入自1930年以來最大經濟衰退，從萊坊、瑞銀及世銀等機構數據顯示，十年前的「金融海嘯」七大工業國（G7）國家的樓價大跌10%。不過，今次疫情下G7國家於次季樓價反升5%。

例如，8月德國樓價升11%；南韓及內地部分城市樓價亦漲；即使疫情最嚴重的美國，於次季的樓價回升速度，都較十年前的「金融海嘯」期間為快。

《經濟學人》歸納出三個原因來解釋此現象：（一）利率低企；（二）政府派錢；（三）置業需求改變。

今年全球央行平均削利率兩個百分點，明顯降低了按揭成本，當實際利率下跌均有利樓價向上。以美國為例，30年固定按息由3.7%降至2.9%，而英、美兩地按揭貸款金額均創新高。

其次，疫情下各地政府向企業及個人大灑金錢，以免出現大量失業大軍，工資補貼及各項優惠，佔發達國家的國內生產總值（GDP）高達5%。同時亦有延後市民按揭還款，令不少人不用急於沽樓或斷供物業，變相托穩樓市。

第三個因素，家居工作盛行，不少人沽出城市物業，轉買近郊較大物業。以英國為例，倫敦以外地區於8月樓價升幅竟然大過倫敦，最吃香的是英國南部的大面積獨立屋，買家要求有足夠空間可以改裝成辦公室，方便在家工作。

利好港樓多個因素仍可持續？

值得留意的是，上述提及的首兩個因素，包括低按揭利率及政府資助，亦可應用在香港，支撐本港樓市。本港資金泛濫，銀行體系結餘資金急升至逾2,600億元，令本港三個銀行同業拆息由年初近2.5%大降至0.59%。而本地H按按息低於2%，大大提升借錢「上車」吸引力，令上車盤價硬。

加上港府向公眾「直昇機派錢」，三輪防疫基金共用1,840億元，「保就業」花了儲備800億元，令本年度財赤大增至3,000億元。不論有關措施是否幫到市民，至少可防止失業率爆升；同時銀行早前推出按揭還息不還本等支援措施，變相穩定了市民的收入及供樓。

再者，本地住宅供應不足問題長年未解決。粗略估計，過去九年間，每年平均結婚宗數近54,000宗，政府本年度首三季私樓供應只有7,400個，佔全年目標12,900個近60%，低於季度平均75%。加上14,000多個公屋單位，私樓及公屋供應未及結婚宗數的一半，供不應求長遠仍支持樓價向上。

不過，有關利好因素能否持續？只有供應不足屬結構性問題。本港利率低企勢跟隨美國低息多三至四年，之後港息去向無人知曉。而逾50,000宗結婚宗數帶來剛性需求（未計內地資金），會因應疫情持續多久及移民潮有多嚴重而起變化。最明顯的是政府的「保就業」措施於11月結束後，其他派錢行動終要「收水」，對供樓及失業的影響屬未知數。

香港樓價是否已現調整？

據差估署8月私人住宅售價指數報380.6點，按月下跌1.07%。除連跌兩個月外，跌幅亦為近半年以來最大。今年首八個月，有關指數升幅收窄至只有0.37%，若與2019年5月份歷史高位396.9點比較，樓價則累跌4.1%。

不過，有關數字屬滯後，無太大前瞻性，或反映7月、8月疫情第三波打擊樓市信心。

而瑞銀財富管理發布「2020年全球房地產泡沫指數」顯示，香港樓市的泡沫排名跌一級至第四位，低於德國慕尼黑、法蘭克福和加拿大多倫多。其實，香港泡沫數字已連跌三年，由2018年2.03跌至今年1.79，反映泡沫問題改善，換言之樓價在暗跌中。瑞銀的數字印證了官方數據，現時香港樓價由去年高位回跌5%。

問題是，即使樓價真的曾下調，但調整幅度將有多深、持續多久，還是已觸底迎接「小陽春」？

回看三次跌市原因

回看歷史，樓價自2003年開始升至2019年，整體上升軌道差不多歷時廿載。不過，當中現三次較明顯樓價下跌，分別介乎2009、2016及2019年，由於下調幅度不深（最多跌逾一成）及調整時間短，不至太痛而被大肆喧染。

值得留意的是首兩次下調與本地實際利率走勢有關，涉及通脹或通縮問題。換言之，實際利率愈低，愈有利樓價向上。

2009年

例如，2009年樓市調整基於爆發「金融海嘯」，樓價因信心弱而急挫，不過其時美國大減息，令本港出現實際負利率，造就資產大牛市，包括樓價急升。

2016年

至於2016年下調，始於美國量化寬鬆政策（QE）於2015年結束及停止買債，美國利率正常化，令本港實際利率上升。不利買樓投資，因資金成本上升。樓價短暫回軟後，因美國結束加息週期而再向上。

2019年

直至最近調整可能始於2019年，中美貿易開戰，本港及內地經濟放慢；加上社會事件大爆發，令樓價下調。不過，2019年10月政府突然出招，提高部分按揭成數至九成，更放寬按揭保險的樓價上限至1,000萬元，承造高達八成按揭，即時刺激千萬元以下物業成交急增，反帶動樓價由跌轉升。

不過，由於疫情於今年2月開始大爆發，再令樓價升勢窒步。事實上，令樓價利淡因素實在也不少，包括因本港經濟連續四季出現負增長、失業率未見頂、外資撤走、移民潮，或內地因疫情或資金鏈問題（如高銀、恒大事件）未能南調等。

本港會否持續出現通縮，或令實際利率上升而不利樓市？值得留意。不過，中、港樓市相關性提升，其中涉人為政策因素多，亦不無影響，未來去向實在難料。

新世界大圍站上蓋新盤柏傲莊。

未來通脹或通縮主導？

由於世紀疫症嚴峻，各國無底線「印銀紙」及派錢救市，導致金、股、債價及樓價急漲。一般認為，最有可能出現大通脹，因銀紙變得不值錢（尤其是美金），從金價已升破歷史高位可反映。

至於未來會出現大通脹還是通縮，市場仍眾說紛紜。過去十年出現兩隻「黑天鵝」，即次按危機及世紀疫症，都是以QE及政府加大開支來應對，惟央行及政府不可能無止境向市場注資。

假設疫情再惡化或政府「收水」，會否觸發企業債務違約危機，或資產泡沫爆破，令市場信心、投資及消費意欲急速減弱，迎來的是通縮旋渦，陷入住宅物業愈遲買、價愈使宜之局面?

其實，近期美國聯邦儲備局已放棄沿用30年通脹政策，任由通脹率升至平均2%一段時間。換言之，估計聯儲局憂慮可能出現通縮率多於通脹，而先行進行貨幣政策配置。

香港方面，今年7月香港消費物價指數（CPI）按年跌2.3%，屬十多年以來首次錄得跌幅；8月再多跌0.4%（按：金管局基準利率已跌至0.68%）。

未來要觀察本地通縮情況會否持續，是否因應疫情而出現個別情況？因通縮可拉升實際利率。要知道短期樓市走勢，除留意通縮走勢外，新盤銷情亦不容忽視。

短期焦點新盤⸺新世界大圍站上蓋柏傲莊，涉逾3,000伙，首期即將推售。若發展商開價進取，市場去貨快，或反映樓市市底仍強，有利樓價回升；相反，若該盤低價開賣，去貨速度慢，則有機會為市場帶來負面解讀。

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