兩公婆月入11萬 可做員工按揭借1,000萬 買樓放租再租樓自住 慳印花稅、佣金支出？｜諗Sir
本人現時30歲，打算結婚置業，未來亦打算有小朋友，希望物業校網較好，返工方便（中環站），以及有升值潛力。本人月入70,000元，未來丈夫月入40,000元，現金約300萬元。因本人可做員工按揭，單名借貸力約1,000萬元，聯名借貸力約1,400萬元；現正在考慮以下三個單位：
- 港景峰高層向西向海兩房，548平方呎呎，1,300萬元，期望附近高鐵商業地可帶來升值潛力，有小型會所，管理費不太貴，物業保養不俗，但牆身厚，屋內可用面積很小；
- 承德山莊低層，540平方呎連車位，1,400萬元；向西南向山景，電梯很舊有些危險，但單位內很大很實用，已有靚裝修，也很開揚，返工快，但沒有會所，去邊都要揸車，校網好；
- 海之戀中層，777平方呎，1,450萬元，新樓，面積大，之後不用換樓，不用裝修，樓下商場購物方便，但返工遠，校網不好。
希望諗sir能給予意見，謝謝。
讀者Natalie
撰文：諗sir｜圖片：維基百科
買樓宜先揀地區
不建議初置業的人用太多借貸力去買一間樓，加上30歲都算是人生初階，用40至50萬元印花稅去買一間1,000多萬元的樓太唔值得，落重本去大裝修更唔值得。選地點及樓盤只是其次，早前文章提選樓之重要性為依次為間隔、屋苑、區份、經濟大環境。
由於好的間隔一個屋苑只有一兩個盤，而一個區有大把放盤，所以經紀集中跟你討論哪區好，而不講甚麼間隔好。
港島區分筆者不是太睇好，港島東是可以，但中環對上不太看好。該區居民過去一年都調緊錢走，更何況讀者係考慮同區內兩房，而且更是較舊的地點。荃灣區無問題，空置率低吸到不少新客，但1至2年內會受新盤額外印花稅（SSD）三年夠期鬆綁困擾，放盤量多令價較難升起。柏傲灣早買的一批SSD已到期，當區放盤量已提高，然而映日灣又未賣晒，不知要不要減價清貨尾，即前有大敵，後有追兵。
如果只能三選一，便唯有選港景峰。不過若由筆者話事，便會寧願用員工Plan零首期上會四小龍三房，或黃埔海逸兩/三房，之後一邊收租，自己出約35,000元預算租一號銀海三房、或廣播道較大的三房。
讀者有現金300萬元，一半做定期，預隨時被Call Loan要補錢，或轉走個Staff Loan；另一半不妨投入債基，150萬元收10厘年息，一個月有約12,000元資助讀者租樓。這安排有幾個好處，一是可借少一點及買入更好租的樓，減少空租期；二是不用借太盡，此為風險控制；第三，婚後先租樓住，兩夫妻研究大家喜好才決定買哪裏，這比錢更重要；最後，買較平的樓，可降低印花稅及佣金支出。
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