兩公婆做老闆年賺$150萬 想買多層樓 點玩最划算

諗sir：
本人47歲，妻子40歲，兩名兒子在美國讀大學及中學，家中有兩名老人家需要院舍照顧。
夫婦二人都是自僱人士，年薪合共約150萬元，現時每年家庭總使費連銀行還款不少於100萬元，負擔隨著兩個兒子長大升學，更是愈來愈大。
現持有現金大概120萬元，沒有任何基金或債券等投資。
香港自住物業市值950萬元，欠銀行380萬元；另香港工作間市值300萬元，欠銀行60萬元。
美國自住物業45萬美元，沒負債；美國投資物業市值90萬美元，欠銀行32萬美金， 每月租金收入3,100美元，扣除各樣費用、稅項及樓按供款，實質沒有任何現金流收入。

以上所有物業都是由本人名義持有，由於屬自僱人士關係，沒有出糧紀錄，但有報稅。
雖然美國樓價低香港很多，但不會再在美國買樓，因為使費多、稅項高、利息又高達5厘，而我們於當地也沒有借貸能力了。
現打算以妻子名義在香港買樓，日後給兒子自用，請指教現在是否適當時機？

典型夾心階層上

生意人普遍有兩件事搞不好，第一是由於想避稅或事忙，無出糧習慣，或只係每年在公司拿一次錢，還沒有正式mark返做dividend income，變相無出糧紀錄。
若用公司名義買樓而唔用老闆自己名，2012年後要交多15%買家印花稅。
第二係無買醫療保險。中小企老闆若有病，在醫療支出及公司收入上都大有影響，情況遠比打工仔嚴重很多。
對於讀者問現在是否好置業時機？筆者想提一概念，就是屬於筆者的時機，不代表是讀者的買樓時機。
讀者在香港只報稅（但不知報賺定報蝕）、無出糧紀錄，在未重塑借貸力前，只單靠資產的話，借貸力很低。

一般擁有1,000萬元淨資產值，只能借300萬元；相比之下，打工仔只需證明到有30,000元月薪，已能借388萬元。
故沒有整好自己份出糧紀錄的人，在買樓借錢上很不著數。
加上人到45歲後，借貸力會下降，讀者無文件、人到中年，手上資產不易獲銀行易借錢。
故在買樓的遊戲上，識做好盤數的老闆或者高級公務員，是最著數的。
惟筆者看法是，讀者需在45至50歲做好醫療保障及預備多些現金，要諗萬一明年個市好差，究竟佢盤生意同資產能否承受此衝擊？

留意讀者已接近50歲，唔同30歲後生仔，輸一鋪可以再來過。
就當筆者真係講幾時樓市升定跌，亦建議讀者絕對唔好信，因無一個人能準確洞悉。
最必贏的方法，就係買樓先舉債，攤長慢慢還，利用美元內含值散失，去貶走原先借落的債務。
美國物業壓死了58萬美元（90萬美元-32萬美元），而產出零現金流，一個字「差」。
換轉將這筆錢用於債基收息，用低槓桿的債基，已收12厘年息，即每一個月多成45,000港元收入（58萬美元×7.8×12%/12），大大減輕生活壓力。
若債基跌又如何？選擇一是投入保本之直債，但回報較少。

選擇二是照用債基，其實在2008年大跌市，債基年跌約30%，比起股票10合1咁跌，更能接受。
家庭長遠目標，是達成2,000萬元之起步點，為家庭成立基金，這更能保證子女有好的生活水平。

編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。