全球最難負擔樓價排行榜又出台 是垃圾︳Anthony專欄
讀者來信
Anthony Sir你好，又有報告說香港是全球樓價最難負擔城市，今次內文較短，沒有講解如何計，不吃不喝16.7年才能買到樓，之前你都解釋過錯誤之處，好似忘了，可以再講解一吓嗎？
回覆讀者來信
煩厭！這項完全不切實際的統計數據，年年都講一次！每次都有很多人問，每年都要解釋一次，這統計有多荒謬！所說的是國際公共政策顧問機構Demographia每年公佈的「國際住宅負擔能力」（International Housing Affordability）報告，2024年報告又出台，過去一年雖然樓價跌了很多，很多人都已經有能力可以買樓，但
按照他們的統計方法，數據上香港仍然是全球樓價最難負擔城市，連續14年稱冠，負擔比率是16.7倍，即是說市民要不吃不喝16.7年才能付清樓價。
然而市場很多人都是數據L！意思是沒有親身落區去睇樓，去了解樓市，憑着一些所謂的數據，紙上談兵，大造文章，今年藉着這份報告講講數據L！
荒謬（1）樓價中位數
他們的標準是，以樓價中位數除以家庭入息中位數，那麼香港的樓價中位數是多少呢？根據市土地學會（Urban Land Institute）公佈的《ULI亞太住宅可及性指數報告2023》是903萬！
903萬！903萬！！903萬！！！
買不起一個903萬的單位，所以樓價很貴？很難負擔？有病嗎？今時今日903萬已經可以買到三房單位！新樓、市區樓都可以買到了！拿903萬做標準？？？買不起勞力士，就高呼香港的手錶很難負擔？手錶要劈價！買不起HERMES，就高呼香港的手袋很難負擔？手袋要劈價！
荒謬（2）入息中位數
根據政府統計處報告，從事經濟活動的家庭住戶，每月入息中位數為39,700元，如果要買一個400萬的上車盤，最少40萬首期就做到，不吃不喝一年就儲到，正常大概兩三年吧，月供約1.8萬，若將來利息跌到3厘，月供1.5萬，為甚麼買不到？是的，這個供款比例可能有點吃力，真的要買樓嗎？香港的房屋政策以7/3為目標，即是7成公營，3成私營，換句話說即是大約有7成可以住公營房屋，為甚麼用入息中位數計算？不是應該用收入較高的3成人計算嗎？如果要用中位數計，應該用居屋價計，即是大約市價
6折，又縮短幾年。再者，香港稅率偏低，相比外國稅率隨時高一兩倍，大家都用入息中位數比較，太不公平了！
荒謬（3）紙上談兵
市場上很多上車盤都已經跌穿400萬！熱門一點，例如沙田第一城；地方大一點，例如嘉湖山莊，400多萬的選擇滿滿的！即使在市區都買到，上車不是應該先由上車盤開始嗎？如果903萬要用16.7年，真正上車盤大約400多萬，真正入息以最高三成人計，幾年就能KO！再加上，外國人稅率高達3、4成，香港稅率低好多，實際落袋的收入亦
多很多，考慮了嗎？遇有的是，那有人買樓會Full Pay的？如果供8、9成買單位自用，一般我們的會員，一年就做到。
不要做數據L！
無論物業買賣又好，做生意又好，單單看這些宏觀數據，其實不能反映現實情況，例如負擔能力，現在很多上車盤已經重返多年前的水平，租金回報已經高達4、5厘，其實已經是一個非常負擔的水平了，如果盲目看一些不知所謂的數據，例如用903萬作標準，就像當年醫生律師買唔到樓事件一樣，一輩子也買不到。看看題目，連續14年…14年前不是2010年嗎？當時一個上車盤只是120萬左右，月供4千多，又買唔起？可見這個統計數據，是垃圾！
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