全新工廈抵買嗎？

之前睇過樓，不過覺得價錢很貴，就連屯門、元朗呎價都要過萬元。

雖然最近很多專家、傳媒都說樓價會跌，但睇樓時又是另一回事，肯減價的業主不多；再加上如果跟足金融管理局指引，只可借50%按揭，首期就要近200萬元了。

最近有代理向我推介葵興工廈新盤，外觀不俗，玻璃幕牆，看似一幢商廈，最細單位逾300平方呎，200萬元就有交易，呎價逾6,000元。

代理說發展商還會提供70%按揭，就算樓價要300萬元，首期也不到100萬元，你覺得這類型物業值得投資嗎？

文：1% Anthony筆者亦有收到代理提供這個新盤的資料。先說位置，資料顯示，樓盤距離港鐵葵興站很近。

根據筆者的印象，確實不算很遠，約十分鐘步程可達，不過要上斜路，有點吃力。

最大問題是通往港鐵站的一段不是車路，開車的話要從青山公路駛進，位置不算很好，但亦不算差。

再看看價錢，資料顯示呎價逾6,000元，看似較住宅便宜很多。

不過，讀者要留意，現時住宅物業所講的都是實用面積。

然而，工業大廈仍以建築面積計算，由於工業大廈人流多，須預留較多公用空間，例如走廊大堂都會較寬闊，因此單位的實用率相對偏低。

一般工廈實用率只有7X%，以一個300平方呎的單位為例，實用面積逾200平方呎，折算實用面積呎價逾9,000元，是否值得呢？

每個人投資物業都希望可以賺錢，投資者打算賣出要幾錢，再Mark高10%至20%？呎價豈不是過萬元？

至於物業的用途，這是一幢工業大廈。很多朋友都會問：「玻璃幕牆喎，點會係工廈？」

其實，裝潢有多華麗，與物業用途沒有直接關係，環境再差都可以做寫字樓。

發展商強調24小時出入、保安，還有空調及冷、熱水爐，想傳達甚麼訊息呢？

市場上有很多相類似的工業大廈，除工作坊外，還有人住的。

最近筆者到荃灣一幢智能式工業大廈睇樓，已經有警告信貼在電梯大堂！

再講物業的按揭，不單是讀者的問題，還是下手業主的問題。

最近很多新盤發展商都提供「突破性」二按，例如住宅原本最高做90%按揭，卻有樓盤做到95%按揭。

工商物業原本最高做40%按揭，卻有樓盤做到70%按揭，對買家來說固然吸引，問題是當你賣給下手的時候，他們還可以借70%按揭嗎？

以一個300萬元的單位為例，你買的時候70%按揭，只需要90萬元。
假設你想賣350萬元，賺50萬元離場，下手買家只能做40%按揭，即首期要210萬元，何不買住宅？

雖然有不少專家、傳媒都看淡細價物業。然而，市場上細價樓買賣仍然活躍，由於按揭政策，筆者相信未來幾年，都是Lump Sum的天下。

如果對於住宅物業感到吃力，工廈亦不失為好選擇。利益申報，本人在葵興區內有投資工廈。

1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。Fan Page《第一桶金》：www.facebook.com/anthony.wealth