樓市全撤辣︳買多過租時代重臨︳布少明專欄

以目前市況而言，基本上現階段樓市已經肯定見底。
最近有部分細價屋苑跟隨「撤辣」的消息同步向上，升幅約5%至10%，至於整體樓價而言則全線微升約1%左右。
當然，市場上仍有部分以低於市價成交的個案，但顯而易見的，這類型成交例子開始減少，反映市場信心漸趨轉強。

樓市全撤辣︳租售比率跌穿4成

事實上，自從2月底「全撤辣」開始，住宅「買賣」明顯活躍，一手與二手物業成交暢旺，導致租售比率急跌，並跌穿四成的水平。
根據美聯物業促成的住宅租務及買賣個案作計算，3月份美聯住宅租售比率（即美聯物業促成的住宅租務佔住宅租務及買賣的比率）得約38%，較2月約73%，按月大減35個百分點，佔比創自2017年3月後的七年新低（見圖表）。

由於此租售比率不足四成，並是自2021年11月後逾兩年來首次「買多過租」，表現逆轉，意味樓市「買多過租」的時代正式重臨。
樓市「買多過租」，相信與近一、兩年樓價拾級而下，但期內租金逆市上漲有一定關係。
根據美聯「租金走勢圖」統計，2月以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.62元，按月跌約0.4%。
相信主要由於2月正值農曆新年假期，同時是與傳統租務淡季有關，但單位今年2月呎租，仍較去年1月低位高出約6.3%。
不過，整體而言，租金上漲，將推動不少租客，又或各地來港人才考慮「租轉買」，進一步確立「買多過租」的形勢。

最後不得不提，雖然3月樓市「買多過租」，但實際上租務個案仍然上升，只不過是升勢不及撤辣後數以倍數計的買賣升幅。
綜合美聯分行資料，統計十大屋苑3月於市場的租務個案，合共錄329宗，較2月222宗按月大幅回升約48.2%，並略高於1月份317宗，創半年新高。
筆者預期，隨著整體樓市氛圍活躍，相信住宅買賣將繼續保持「熱度」，租務交投亦會同步造好，但增幅應「跑輸」全撤辣後的住宅買賣。
筆者估計全月一手交投有望錄得約3,000至3,500宗水平；而二手市場交投則有望保持活躍，估計有約5,000宗成交。