公屋仔的自我修養：34歲仔求換樓上流 惟「全家總動員」夾錢買樓是不對！｜諗sir
以下方案請求閣下意見：
（一) 賣未補地價公屋420萬元，加300萬元現金，買青衣灝景灣三房連套廁660平方呎，樓價介乎1,100至1,200萬元（用父母名、本人造按揭，月供17,000至18,000元），用以收租每月24,000至25,000元，產生正現金流。本人再用綠表買青衣公屋，預算300萬元，首期30萬元，給父母住。本人和太太另租其他地方，再等機會「上車」。
（二) 賣出未補地價公屋，換灝景灣660平方呎三房連套廁，樓價1,100萬至1,200萬元，而本人跟太太繼續住公屋，日後繼續抽居屋或綠置居。
明白讀者好鍾意灝景灣，睇睇手上的牌。
人工：一般水平，34歲工資仍然停留在30,000多元；資產：自己沒有，但應可動用父母公屋資產420萬元（未補價）；現金：五至六個人合共400萬元，是可以的；被動收入水平：零，未有任何資產提供收入幫到自己。
綜合而言，親人是讀者的一大支柱，而自己單打獨鬥恐怕實力未夠，現金少仍屬一大缺點。
撰文：諗sir｜ 圖片：unsplash
留意高成數出租風險
讀者此情況在香港都常見，上流方法是每個親人都買一間樓，但要留意高成數出租之風險。
把按揭計清楚，阿爸、阿媽、家姐人人單名買一間，到老除有自住樓之外，還手持返幾間供了大半的樓收租，幸好讀者僅34歲，可以實行。
當然買幾間樓的首期也不少，所以將青衣公屋賣出，長遠而言是正確。
但筆者反對以讀者實力，花500萬至700萬元首期，去五成上會買灝景灣三房。
相反，只用200萬元首期，用「林鄭plan」八成上會買荃灣三房，筆者建議讀者若首期夠，就自己去買，將屋企人的儲蓄，當危急時的一副牌，好過天晴無事時就圈埋屋企人的錢，還要壓死在一間屋上。
買樓是要趁年輕時用盡槓桿，然後等通賬去貶走債務，所以再一次提醒讀者，叫父母夾錢去五成上會，買逾千萬元樓住，在現階段不正確。
反而讀者買第一間私樓賺了價，用賺回來的500萬至600萬元，再加些少錢，買1,400萬元上市區三房可以。
餘下可投入債基收息，例如筆者課堂《收息101》教授的債基A餐，年派息10厘至15厘；想保守一些可㨂C餐，有8厘至9厘年息；或用保本的直債，在不槓桿下可做到6厘至12厘。
與其加放300萬元在灝景灣，不如在荃灣區付200萬元首期輕鬆上三房，然後以300萬元投資收息，若年收取9厘，一年收息27萬元，每月便收取逾20,000元利息。
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