【近親慳稅】內部轉讓抵消樓價升幅 人人可以「自製」首置身份 千萬物業即慳112萬

撰文：經一編輯部｜ 圖片：AM730、Unsplash

近親內部轉讓  豁免印花稅

一般而言，於近親轉讓的定義包括父母，兄弟姊妹，配偶及其子女。「甩名」後的人士回復首置身份，並能以遠低於15%稅率的原有從價印花稅（視乎樓宇成交價格，由0.01%至4.25%不等）買樓。

上述在近親之間進行內部轉讓業權的舉動，很多時只屬於形式上的買賣，實際不涉及任何資金，僅純粹業權轉讓，通常由律師辦理手續。

由於這種內部轉讓，政府會視為近親之間的資產處理，因此可獲豁免印花稅，只需支付律師樓費用。而甩名的人士便可變回首置客，日後再度買樓時能省掉大量稅項。

物業如有按揭  需交從價印花稅

要注意的是，若物業本身有按揭，情況便有所不同。在辦理「甩名」手續時，雙方需簽署臨時轉讓合約，然後到銀行申請轉按，當銀行批出新按揭金額後，雙方再到律師樓辦甩名手續。

買1,000萬單位  慳稅超過112萬

打個比喻，如果一對港人夫婦本身聯名持有物業A，他們打算以1,000萬元購買物業B，若沒有進行其中一人「甩名」的程序，他們需繳交的稅項便高達樓價的15%、即150萬元。

然而，如其中一人已回復首置身份，便只需繳交樓價3.75%，即37.5萬元的從價印花稅，足足節省112.5萬元。

代理貼士：不應以低市價轉售

不過，以近親轉讓物業時，有買家希望藉此節省稅項，因而大幅調低轉讓價或分開多次進行轉讓，以及不斷地將物業轉讓予近親，以維持首置身份。

例如可能部份業主在轉讓時，以過低價格讓予近親。例如丈夫以象徵式1元轉讓物業予妻子。不過，稅局徵收印花稅時並不會以轉讓價1元計算，而是以市價計算。若當局根據物業估值600萬元評稅，所需印花稅將會是18萬元。

如果任何物業轉售價遠低於600萬元，稅局可能會認為轉售人此類行動屬故意避稅，並會以市價徵收印花稅。

業主「自製」首置身份抵消樓價

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，今年首4個月內部轉讓註冊個案(包括買賣雙方其中一個名字相同，以及部分業權轉讓個案)錄1,719宗，比起去年同期1,327宗上升約29.5%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，內部轉讓個案按年顯著上升，相信當中有不少業主透過內部轉讓過程「自製」首置身份，作為對沖樓價過高的方法。

由於目前樓市氣氛持續向好，估計內部轉讓情況亦將持續出現，而「自製首置」將繼續為樓市帶來需求動力。

今年首4個月每月平均388宗

值得留意，去年全年共有4,660宗內部轉讓註冊個案，即平均每月約388宗左右。至於今年4個月錄1,719宗，即平均每月則達430宗左右，可見本年首4個月平均每月宗數亦較去年全年平均高逾1成。

全港三區內部轉讓個案按年上升

若將今年首4個月1,719宗內部轉讓註冊個案按3區劃分，3區內部轉讓註冊個案均按年上升。當中升幅最為顯著的是港島區(包括愉景灣)，今年首4個月錄353宗，較去年同期升約33.7%。

九龍區（包括將軍澳及西貢）則錄642宗，按年亦升約30.8%。至於新界區則錄724宗，按年升約26.6%。

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