5大內房銷情低迷 競爭來自二手市場

1至2月，中海外、華潤置地、招商局蛇口、保利發展和萬科的合同銷售額，分別同比下降約53%、49%、45%、44%和43%，它們首兩個月的降幅，大於國家統計局公布首兩個月全國商品住宅銷售額下降約33%的幅度。

一二三線城市房價續跌

據國家統計局，2月，70個大中城市商品住宅銷售價格統計顯示一、二、三線城市平均新房和二手房價格，持續同比和環比下滑趨勢。

三線城市新房價格，同比和環比跌幅大於一、二線城市。一、二、三線城市的二手房價格下跌幅度大於新房價格跌幅，對新房價格帶來下行壓力，並二手房搶走新房市場客戶，故建新房的地產開發商或需降價搶客戶。

統計顯示，2023年以來的，減息或其它放鬆措施，並沒有明顯帶來居民大量購買新房需求。這現像值得關注了解。貝殼（02423）是全國最大的地產代理連鎖品牌「鏈家」店運營商，它們的業務表現和觀點很有參考價值。

貝殼去年總交易金額同比上升20.4%。其中二手房交易金額上升28.6%，新房交易金額上升6.7%，二手房交易金額，是新房交易金額的兩倍；去年第四季度，二手房交易金額同比上升了30.1%，新房交易金額下跌9.7%。

數據反映二手房交易很活躍，但新房交易金額波動較大。而貝殼去年淨利潤，達到58.9億元人民幣。

如果看貝殼的交易金額和業績，可能會覺得房地產市場表現很好，但大眾多不會認同。為何這麼差異化？主要是很多房企和市場統計數據大部分覆蓋新房市場統計，很少覆蓋二手房市場統計，所以大眾被新房市場統計表現引導做判斷。

事實上，房地產企業的主要競爭對手來自於二手房市場。貝殼表示去年全國大約四成的住宅交易，是在二手房市場進行的，二手房市場的供應與新房市場的供應存在競爭。

二手房市場對減息、限購限售放鬆較為敏感，購房者更喜歡購買他們看得到摸得到的住房。貝殼指出許多業主賣一買一，亦即在二手房市場出售現有住房，賣出後並在二手房市場購買他的新住房，以提高生活水平。因此，很少置換需求會流入新房市場。這解釋了為甚麼貝殼的二手房交易金額能大幅上升，貝殼幫業主賣一買一。

2月人民銀行降低RRR，商業銀行降低5年期LPR，應有助房地產市場，吸引居民買房。問題是買房者買新房多，還是買二手房多。貝殼去年的業務情況顯示買二手房愈來愈多。

買房者會否在3月多買新房？要等到4月房地產企業公布，3月銷售統計數據才知道。