內地樓投資新策略

你好！最近見閣下團隊開始又再辦內地睇樓團，帶學員去尋寶。經過幾年疫情，內地樓市現在改變大嗎？如果現在投資內地樓，策略上需要改變嗎？

讀者姚先生

疫情後，內地樓市是另一個世界！今天，投資內地樓，必須要有新思維。

（一）安全！安全！安全！過往香港人買內地樓，主要是透過本地的內地樓中介，去到展銷會、跟睇樓團，又或者見有朋友買了某個城市，例如幾乎全港都在推介的中山，然後就跟朋友去中山買。

買樓的時候，沒有深入去認識那個城市的發展，更沒有深入去了解自己買的樓盤，其發展商是否可靠。去到展銷廳的時候，每個樓盤的銷售經理，都會強調發展商是多麼有實力，這些招數在幾年前還可以行得通的。然而在疫情後，經過內地對房地產市場的整頓，很多原本很有實力的內房發展商，都面臨嚴重的資金壓力。

（二）租管公司優勢不再，剛性需求更顯重要。香港人買內地樓，大部分不是此刻就有自住需要，有的會計劃將來退休用；有的用作渡假，但大部分是用作投資，期望有租務管理公司承包，幫業主管理放租，那就不用自己煩了。

租管公司的運作模式是給業主保證租金，例如每月2,000元，自己出租2,500元，就賺500元差價，收租是年付的，再每月給業主，期間便有大量資金擴充。然而在疫情期間，跨省跨市工作旅遊的人口流動幾乎絕跡，租樓需求也大跌，全國很多租管公司，承包了大量單位租不出去，資金鏈斷裂爆煲！今天買樓，便要有自己出租的準備。

揀有剛性需求的二三線城巿

過往很多香港人買樓，見屋苑價錢便宜、環境靚，有朋友買就跟買。然而隨租管公司爆煲，旅客減少，供應增加，回報遠不似預期。
例如一些很多港人買的渡假區，最近就有筆者學員以半價買到，業主持貨十年輸五成！所以筆者揀內地樓，必定會揀有剛性需求的地方，能租得出、賣得出好價的地方。

（三）一線城市風險更高：過往很多人都說，一線城市安全。經過過去幾年觀察，情況剛相反。

首先，疫情期間人口流動停頓，最受影響的就是外來人口最多的一線城市。

其次，凡樓市熾熱，國家出招打壓，一線城市必然首當其衝受影響；第三，最重要的當然是一線城市的樓價很貴，再升空間有限。

所以筆者只會挑選真正有潛力、有剛性需求的二、三線城市，樓價才有倍升機會。