內地專才 置業

黃詠欣專欄︳內地專才來港置業 加入沒香港身份證妻子作按揭擔保人

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政府著力吸引海外人才及資金來港,先後對符合指定輸入人才計劃的人士及以投資移民計劃入境人士,推出置業印花稅「先免後徵」,由2023年10月25日實施以來,已有數百宗申請,而我們亦接到不少查詢,而且已有一些成功批出按揭的個案,可與大家分享。其中,有個較特別的案例,這名客戶在施政報告宣布「先免後徵」措施後,便立即去物色適合的單位,並在數天後便火速入市購入一個紅磡區的新盤,並打算申請90%按揭。可是他仍差一點才能符合按揭基本入息要求,但他的直屬親屬皆未取得香港身份證,能否以內地入息及非本地身份去做90%按揭的擔保人呢?

這個案的客戶原本是來港攻讀博士學位,畢業後獲大學聘用下留港定居,他購入約507萬元的單位,打算做90%按揭,年期30年,可是他的每月入息只有約4.3萬元,差2千多元才能通過每月供款不多於入息50%的基本入息要求(見圖表),是以他需要加按揭擔保人才能批到90%按揭。可是客戶沒有直系親屬在港,而其妻子仍目前於內地大學工作,未有香港身份證。客戶曾自行向一家大型銀行查詢,該銀行指其妻子沒有香港身份證,不能做高成數按揭擔保人,客戶很徬徨之下,找我們查詢。

圖表1:物業買入價約507萬元,計劃做90%按揭,年期30年
息率 H+1.3%│P-1.75%(P=5.875%)
實際按息:4.125%
月供
(連加借按揭保費)
約22,677元
基本入息要求
(供款佔入息不多於50%)
約45,335元
壓力測試 (假設利率上升2.0%)
最低入息要求
約47,364元
上述資料僅供參考並設特定條件,按揭貸款及利率條件根據不同條件如貸款人還款能力、信貸記錄等作出評估,一概以銀行/金融機構最終批核作準。

按我們經驗,按揭擔保人不一定要是香港居民及有香港身分證,但前提是客戶能提供關係證明,也即是與妻子的結婚證書,以及其妻子内地身分證及港澳通行證,同時要有其最近6個月糧單及最近期的完税證等資料,銀行及按保公司都會按個別情況,考慮批核其申請。而由於客戶的妻子是於內地大學工作,有齊完稅證等證明,在我們協助下,極速於一家大型銀行批出90%按揭,息率與一般香港居民按揭沒差別,是H+1.3%,息率P-1.75%(P=5.875%),實際按息為4.125%,同時有2%的按揭現金回贈。

另外,亦要留意,由於70%以上的高成數按揭(即要選用按揭保險計劃),一般要求是物業要是自住用途,而對於非本地收入人士,要能證明非於香港工作及非香港支薪之下,單位為「自住」的合理性。

其實,現時只要有香港身份證,在未取得永久居民身份時,在置業做按揭時,基本已經與永久居民的審批準則相同。即使在申請按揭時,在港未有足夠6個月的入息證明,未有稅單等狀況,仍然有可能可獲銀行批出按揭,建議在入市前先找按揭代理做預先評估,可確保整個置業以至按揭申請流程更順暢。

免責聲明: 本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。

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撰文:黃詠欣