入息唔夠計﹖租金收入可能幫到手﹗

首先，銀行如何計算租金收入呢﹖金管局過往曾向銀行發出指引，要求銀行在計算借款人供款佔收入比率時，將所有物業租金收入的折扣定為30%或40%，如能提供租金證明(即已打釐印的租約)折扣率為30%，相反無租金證明折扣率為40%，例如﹕租金收入為$20,000，則當作$12,000(無證明)或$14,000(有證明)去計算。

另外，是否只會計算香港物業的租金收入呢﹖其實大部份銀行都會將國內物業的租金收入計算在內，在申請時要提供國內物業之房產證(以證明該物業為現契物業)、租約證明以及最近三個月租金之銀行入帳紀錄，屆時銀行就會以租金收入之6折去計算，有部份銀行更要折上折(即6折後再打折才去計算)。

近日有一個類似個案，客戶購入一手物業約為550萬，她計劃申請貸款金額為275萬，她任職大學研究助理月入約為$25,000，經計算後入息要求大約為$28,000，以她的收入並未能通過銀行要求。經了解客戶情況後，我們嘗試兩個方法去協助客戶，由於她打算申請五成按揭，故此可以將該物業改為放租用途因而得出「預估租金收入」去計算，經銀行估值後該物業租值約$12,500，6折計算後「預估租金收入」為$7,500，即總收入合共為$32,500，不過非自住用途的物業在計算供款佔入息比率及壓力測試時會較為嚴格，故當該物業改為出租用途後銀行對客戶的入息要求亦提高至$33,320才能通過，因此用這方法仍未能通過入息要求，唯有用另一方法就是加入按揭擔保人，她只有現年55歲的媽媽作為擔保人，不過媽媽是澳門人及全職家庭主婦，幸好她持有一個澳門現契物業收租，每月租金約為$11,000，由於澳門物業未能提供房產證、釐印等證明，故銀行要求客戶提供有效租約、證明業權的文件、證明沒有按揭貸款的文件及最近三個月租金之銀行入帳紀錄，而在計算租金收入時則先7折後再6折，經計算後實際租金收入為$4,620 ($11,000X70%X60%)，即總收入合共為$29,620，反而用這個方法便能通過銀行的入息要求了﹗

就以上所述，單單只是「租金收入」一項在按揭批核時已充滿學問，每間銀行取態及計算亦有所不同，故此申請按揭時還是找專業顧問協助，便能確保萬無一失。