如何將自己 打造成真正的人生勝利組

因尖沙咀出租物業樓齡已高（38年），本人剛賣出了物業，希望閣下能指點如何適當布署，達至「二樓一債」的基本需要。本人34歳，為航空公司從業員，年收約在120萬至150萬元，可動用投資額約300萬元，沒有任何債務。現居於以家人名2019年購入的東涌500平方呎兩房單位，借貸已用家人名為借款人，按揭成數低於五成，市價約介乎630萬至680萬元；每月可出租約15,000元。現考慮幾點：（一）再購入物業，應該出租或自住？（二）新物業的樓價範圍及地區；（三）購入時間。假設各種情景下的利弊如下：
（A）盡用借貸力。以槓桿為先，九成上會，買近1,000萬元的稀有間格兩至三房單位。

優點：用最小的資金hold住房產，靠通脹時間貶去債務：缺點：每月供款約45,000元，現金流向下，減慢第三步買債的時間。高成數按揭或須自己搬入自住，令可選擇單位地區受限制（例如東涌800平方呎三房、啟德或奧運500平方呎兩房單位）。
（B）以目標為先，一步達成「二樓一債」目標。
方案一：買700萬至800萬元兩房自住，出租現有東涌物業。
優點是700萬元物業，借按揭九成，首期雜費約100萬至120萬元，餘下資金可入債市；缺點：新購物業地區自住限制，可能要放棄一部分生活質素和空間。
方案二：買出租房。優點：不用遷居；缺點：借貸成數高，負現金流機會大。

（C）先買收息物，待市場回調。以現金流為先，投放資金債基或保費融資。
現樓市在橫行；加上未見到未來香港有前20年龍市的基本因素，故先產出現金流加快儲蓄，待市場大致成形再入市。現有自住樓居住不成問題。
優點：現金流充裕；缺點：浪費時間值；樓市上行的風險；現金追不上通脹而貶值。

讀者窮中產學生

讀者在事業方面做得不錯，透過發問內容中，相信他是個有條理的人，思考清晰。
筆者今期就用老套的SWOT Analysis來分析吧！
讀者相對較年輕34歲，人工高超過每月10萬元，以這個年紀來說也不錯。
由於早開始買樓，東涌的樓價已欠按揭少於50%，讀者還有一間剛賣出套現300萬元的尖沙咀樓，算叫人生相對勝利了。

別刻意追求低價買樓

Strength：人工好，銀行肯借貸，在樓市方面做得不錯。
兩間樓只要在不同年份入市，買錯價機會不大，頭兩間樓拉平成本價買入就可，不要刻意追求在低位買入。
Weakness：管理資產知識不足。收入單一靠打工收入。由於讀者未來資產會累積更多，值得花時間學習收息產出現金流。
Threat：航空業未來重組機會很大，不要說月入10萬元，就算是50,000元的人工，也有很多人留意。
筆者明白讀者或會轉去其他航空公司工作，但這樣會否令他沒那麼容易借到按揭呢？因為不常留在香港，又跟海外公司打工，收入計作海外收入，只有海外收入，不能以高成數借貸自住買樓上會。所以，有機會日後不可再以高成數買樓。

Opportunity：賣了尖沙咀樓收回那筆錢，估計讀者取向是喜歡投資一些有海景、近海邊、規劃較好的地方。
讀者可會考慮屯門區瓏門屋苑？該屋苑較為新淨，細三房單位叫價約1,000萬元左右。不過屯門的規劃並非太好，讀者未必喜歡。
所以不妨將東涌那間房子租出，應該也會有幾千元正現金流，因結欠在300餘萬元左右，拉長30年還款，僅月供10,000元；而每月收租15,000元。
然後在荃灣西平買800萬至900萬元的三房自住，荃灣西很多樓都更新；加上荃灣西有海有規劃，往返機場也不遠。毋須用盡1,100萬元預算，留些錢進行收息計劃，擴大現金流。

賣尖沙咀樓套現300萬元，八成上會，買荃西或奧運站兩房單位，首期約160萬至200萬元可以；而300萬元用剩100萬元收息。
現時34歲算接受到風險，就由債基開始，不需要太穩陣去買些保本的直債。
當然現時不少直債價格在80多元的選擇，更是香港知名公司發行，五年左右就到期，換言之，買家在未來五年，幾乎保證賺到20%至25%價之餘，年年穩收5厘至6厘息。回報五年加起來合共60%，比市面上看到很多投資物更好。

債基月派息8至9厘

那為甚麼支持讀者先用債基？債基雖然沒保本性，但見效快，月月派息年息8厘至9厘，舉例以100萬元投入收8.5%息，月月有7,000元。

加上讀者東涌樓租出後有4,000多元現金流，合共11,000至12,000元月正現金流，在34歲而言，算是是好開始。
很多人到45歲，就話要有70,000至80,000元正現金流的，又話想退休，但成功總不可一蹴而就。
讀者要趁後生，試好為自己產出每月正現金流10,000至20,000元，了解過買債的好壞，然後收取一段時間利息，由持牌金融機構發出的，才可在10年後產出70,000至80,000元。
當然，人生不單只是金錢，但有金錢支援，才能更好去應對家庭上、事業上的種種挑戰。