借錢買樓槓桿高、風險高？仲咁諗你就過時 股市樓市大洗牌 投資須摒棄舊思維 ｜1% Anthony

撰文：1% Anthony｜圖片：unsplash

炒股樓須摒棄舊思維

讀者喜歡投資股票，筆者以前也一樣。還記得當年前輩教路，最好的價值投資法，是好股票不妨長期持有，免受短期波動影響，也可以享受長期巨大的升幅。

然而今時今日，市場變化之快難以預測，正如在疫情下，強如滙豐控股（00005）、領展房產基金（00823）及國泰航空（00293）等股價都難免沉淪。

實體經濟戰況更加無情。無數傳統企業，例如傳統的媒體、出版、零售、貿易、飲食等，被新經濟模式所取代，反映在股票市場上，相信又將會出現大洗牌。

樓市週期概念已不合時宜

筆者近年主力投資物業，穩陣得多，也賺不少。然而經濟環境、房屋政策不斷變化，投資策略也要不斷變。例如思維上，很多人仍然停留在樓市週期概念，甚麼十年一次週期、大升之後就會大跌等說法，已經是多年前的事了。

自從金融海嘯後，政客學會了「印銀紙」，各國政府的當權者，為民望和選票，只要經濟有甚麼風吹草動，就會「印銀紙」救市。看看美國總統特朗普就是這方面的高手，今次疫情使出了不少經濟幻術，將美股在極短時間內重新推上高位，令人嘆為觀止。

又例如揀樓策略，很多前輩教落的招數也用不着，以往前輩會說，買樓最重要是location、要看質素。然而在過去十多年，政府不斷出招，lump sum（樓價總額）主導市場，細價樓跑贏大市，即使質素稍差而地點稍偏遠的屋苑，亦炒到呎價直逼市區。去年放寬按保樓價上限的「林鄭plan」出台後，市場又有變化，疫情後中價樓、新樓大熱。

資金成本便宜 供款息率低

對於借貸策略，上一代的思維更是絆腳石。很多人仍覺得借貸是很危險的事，不久之前有朋友說他不敢買樓投資的原因：「買樓借許多錢，槓桿很高，風險好高啊！」

今時今日，資金成本便宜，買樓利息低；加上香港的物業價值高、套現能力強，種種元素令銀行願意借錢給業主買樓。所謂風險，最主要是看閣下的還款能力。試想想，到銀行敲門借錢，一個有物業抵押；一個沒有，銀行會借錢給誰？

例如投資策略，故新政策下，沿用舊方法投資只會停滯不前。自從非首置的雙倍從價印花稅（DSD）15%出台後，樓市生態又再次出現大變化，不少前輩不捨得賣樓。而加按套現又受制於壓力測試，投資組合停滯不前，不能繼續向前走，便不能享受回報持續高速增長。

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