30歲公務員月入7萬 有個未婚妻 想細屋換大屋 驚借唔夠錢︳諗sir專欄

我地面對既問題係應該如何善用我地借貸力? 以現時既財政狀況可以有咩3 房選擇 ? 買樓power team 可以幫到我地嗎 ?

諗SIR回信：

作為公務員，自住樓用自己名稱持有行穩妥。過去兩年, 有三宗高成數上會然後出租物業，最後被告欺詐罪。其中一個是消防員，其他兩位是經紀，情況有些相同。他們收完樓，將物業拿給經紀口頭放租，當中所簽署的文件最後都成了堂上證據。被告欺詐罪是個較為嚴重的罪行， 讀者更不應把自己的大埔樓租出，然後再去買更大的自住樓。公務員一般自己手上間樓都係自己常住。
讀者去銀行問，職員說以他收入最多可以借到五百多萬。一個人已經有按揭，無論按揭上屬擔保人，或者自己的借貸人，他再聯名跟太太去買下一間樓，整個借貸力連同太太的借貸都要打一個折扣。就是當太太的借貸力很高，他連上一個已經有按揭的人再去借錢，整個借貸力就會算入埋太太的借貸力一起去打折。

其實借到多少錢，就當落分行問，銀行本身不對答案負上責任。就當你問到「可借五百萬」，最後入了文件，你交了訂， 一旦銀行說最後只借到三百萬，客人都係無可奈何。故最重要是找有不同渠道及後備方案的人，加上由買樓至上會都同你一手跟到尾的人，就唔會順口開河。讀者在有按揭的情況下，再買樓成為擔保人，會連累被佢擔保那單按揭的總借貸力被大打折扣。唔少人都是計漏了此事項，網上按揭計算機反映不到的。
讀者工資比太太高，加上買樓要利用高槓桿一定要自己住進，建議是讀者手上間大埔樓轉比人工低少少的太太，然後自己單名買自住樓。轉大埔樓比太太方面，讀者話要給幾十萬稅， 其實有機可省回的。政府早年已將300萬之下物業交易的稅降至100萬。那700萬樓加上內容轉讓，就當受讓的人已有物業，都因是內部之原因下只需按舊稅率打稅。700幾萬樓即是大約「食」兩次300萬業權左右，即是太太比兩次$100印花稅就可以拎埋先生間樓係手，令先生沒樓在手，「有人頭」可高成數買樓自住。

當然星期一同星期二分2次就由先生轉哂成間大埔樓比太太，難解比稅局聽吧。律師都明白咁做有人成功省稅，但唔係個個都肯做隻令稅局可能收少左稅既case。
太太承受業權之時，不妨把單位順道加按。700萬樓按7成而結欠是約350萬，可加按700萬*70%-350 ~ 140萬。140萬現金投入債基收息9.3%，一年都收息131000左右，即月月近$11000利息落袋。將資金用好既有名換樓又有過萬被動收入。