借港元買海外樓值得嗎？

你好！最近我和太太到某酒店展銷場睇海外樓，無論在呎價上及面積上都非常吸引，呎價才2,000至3,000元，面積很大、位置亦算不俗，我和太太都很心動。

我問代理買這樓盤能否借按揭，他說有是有的，不過，銀行選擇不多，建議我們加按香港層樓，然後一筆過付，因為香港利息平，外國樓利息貴，這樣可以賺息差。

你覺得這個策略可行嗎？由於本人的入息不算很高，如果加按的話，要用太太的名義做擔保人，你覺得值得這樣做嗎？

讀者阮先生

文：1% Anthony從數字上計算，借港元買外國樓有著數。假設讀者借100萬港元，將香港物業加按，如果用H （Hibor）按揭利率不到2厘，月供約5,056元。

在外國敘造樓宇按揭利率隨時逾5厘，月供6,600元，淨息差逾3個百分點，每月慳逾1,600元。

然而，在實際操作上，借港元買外國樓，未必有著數。首先，放棄了在香港借按揭買樓的機會。筆者跟戰友過去兩、三年跑了不少國家，考察過很多城市的新樓及二手樓。

從投資角度看，香港樓雖然呎價貴，但仍是最具投資價值的市場之一，為甚麼筆者與戰友仍選擇隔山買牛？因為在香港持有物業太多，很多時難以再借按揭，手上的資金沒有出路，於是唯有向外闖。

以讀者現時情況，如果想在香港多買一個細單位，可以用太太名義購買，仍可借到按揭。

然而，如果讀者太太做擔保人，協助讀者將香港的物業加按套現，然後full pay買外國樓，表面上賺了息差，實際上卻耗盡自己的貸款額，將來如果想在香港買樓，就更難通過壓力測試。

如果在當地借按揭呢？部分海外樓盤由當地銀行承造按揭，一來跟香港銀行體系是兩個獨立的系統，它們沒有查核資料的權力。

二來由於它們積極賣樓、放貸，為方便買家，沒有要求買家提供香港的信貸資料，即使在香港已有其他物業亦可借到，取得貸款後，紀錄亦不會上載至香港，不影響買家的貸款能力。

簡單來說，就是可以買多幾層樓。其次，買外國樓會面對匯率風險，按揭正好對沖問題。例如讀者買的物業，五年之後升值20%，誰知當地貨幣同期亦大幅貶值20%，賣樓後兌換港元的時候就會發現，根本沒有賺過錢。

例如早幾年日圓下跌，近日的英鎊下跌，均間接抵銷了樓價升幅。

假設讀者可以在當地借按揭，而某國的貨幣，兌港元是1：2，讀者借入相當於100萬港元的外幣，即借入50萬元當地貨幣。假設當地貨幣貶值20%，50萬元當地貨幣，兌換港元就會由100萬元跌至80萬元。

即是說，原本要還100萬港元，現在還約80萬元就可以了。換言之是抵銷了部分外幣下跌的風險。不過，買樓的時候亦要留意，有些海外樓盤是由香港或內地的跨國銀行，當地的分行承造按揭。

銀行有機會查閱香港分行的紀錄，讀者取得貸之後，資料又有機會上載到香港的銀行體系。此舉同樣會影響讀者在港的貸款能力，影響將來在港買樓的機會。

1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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