人到中年手持現金600萬 短期內想改善居住環境 ︳諗SIR專欄
讀者來信：
本人53歲，無車無樓，現金600萬，500 萬分別做了幾個定期。每月租樓11K,保險使費共15K。 因為層樓又舊又細又殘，非常想改善居住環境。中環返工, location對我來說好重要，唸住租奧運屋苑20K。如果買同類型屋苑起碼900萬，呢個年紀先來孭個咁大嘅loan好似壓力同風險有點大。諗Sir你一定認為無磚頭老左都好大壓力，所以有唸過買一個400-500 萬先放租，自己奧運租樓。 等到自己退休不用就location，自己也可以搬入去住唔知咁樣做法適唔適合？如果400-500 萬樓放租荃灣、元朗、天水圍係咪好地區？總之短期目標就係想盡快改善居住環境。
諗SIR回信：
53歲，宣稱自己沒有車沒有樓，有600萬現金。即是做了一輩子的事儲了600萬! 都不錯! 留意他供保險的費用相對資產來說頗大，後段再談。讀者沒提及他薪水，每月租房都花$11,000。始終11K租值樓又殘又舊，非常想改善居住環境。他在中環上班,地點對他來說很重要。目標租奧運20K左右的房子，即是買奧運樓他希望花900萬，而覺得這個年紀這麼大才花900萬，風險太大。故讀者想不如買個400至500萬的單位放租，自己返奧運租樓。
如果400至500萬樓放租，荃灣、元朗、天水圍可否? 先講買間400-500萬樓所獲租值，係唔會比得上900萬樓的。要解決，可利用學生宿舍，收27K租，更配合香港未來發展，用27K租反租奧運。更可第時用27K收租支付自己環遊世界。額外原因是讀者應單身, 咁做學生宿舍三房1開5，自己留一間房自住，老來活動能力不好的話都有個照應。現時500多600萬夠買三房，當然唔係每個地方做宿舍都歡迎，亦唔係大學對面就有人要。加上客源可租比本地香港人都可以，三房開5間，一間就當只租$5500，5間房都成27K。一年收32.4萬租，五厘多回報未計按揭槓大左回報。另外留一間房可留有一手，為房屋的自住用途如有人問鋪路，當然各方我地都在幫學生setup時顧及了。
晚上心口痛，兩步過隔離敲門有人照應係好重要。當然現在未老的就可以用整個買五六百萬樓收成27k，五個租客一起不會交租的機率很低。老了可能都不用工作了，退可以住返宿舍其一單位，或有舍落腳地。進當然可出去租返靚野。
讀者保費交一萬五千元一個月，他對保險都挺看重。雖然未必全部是買醫療保，但應該他應該挺注重以後醫療費用。正因這樣對他而言有平地的房子加上有人照應我覺得對他來說反而是重要的，隨時救他一命。至於若他什麼都不做，他自己都知租金今年將會再升升，大家都知道新香港人大部份只想在香港找份薪水高一點的工作，或仔女讀幾年書，他們未必要一輩子留在香港。正因如此租值五千至萬幾元以下的房子租金上升，頂多帶小朋友過來的才租學區三房。
那可否拎資金買美股? 今年美國政治風險高。現在市場price-in Donald Trump可能真會贏到選舉。雖我個人認為未必會，但事情不是看結果，而是睇過程。誰贏都會經歷一場「泥漿摔角」，拜登打下去那狼狽樣易令股市大震，而Donald Trump嘴上就自己是個孤立主義者，當他一上場又會否重新點燃貿易戰及不援助烏克蘭? 美國國會每次批預算都比在野黨找出不同議題，上次是以色列的援助洗費、現在就輪到南部非法移民。咁搞法買美股太自虐。還是買到期保本的債券，對麼?
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