39歲經理月入8萬 買完大圍舊樓又想換新樓︳諗sir專欄

有間金禧已供5年，現價同買入打個和。現金200萬，匯豐股票30餘萬，有幾個問題：

1：希望增加收入，自知現金不多，但能買債基或其他收息的產品嗎？

2：手頭的資產樓齡開始舊，要把物業換一些較新的嗎？

3：應否再買第2間樓自住而租出金禧?

諗sir回應：

讀者現時舊樓換新，是值得的。香港舊樓引發的問題開始越來越多，幸好香港樓房的建築質素也不差，很多40年的樓宇確實真住得人，維修後也有人買。這個有賴過往的機制令到香港的樓市與鄰近地區大不同。現在很多新盤開價都頗貼近二手，因此不是鼓勵讀者買一手，而是去一手開盤時附近的二手樓「執死雞」，往往能夠找到些低水盤買回來既可放，又可住，完成成交再賣賺個水位。此事可賺的已等於不少人1-2年工資，值得花心思。

天水圍、籃田

例如天水圍天榮站有新盤開賣，附近有些二手盤是用「跳樓價」賣出的，買到當然輕易可放賣賺錢。嘉湖山莊屋苑本身有一個問題，就是較多客住得不太久，令樓價升可以好快，跌又比較快，你當是股市中的high beta股吧! 天水圍始終上班較遠，住在大西北亦不令人很有好感，因此住戶出入多，累積不到一批人肯坐貨令屋苑貨乾上升。

講籃田，當年親海駅平價開賣，確是「深水炸彈」，匯景當時就比佢「炸親」。不過舊樓業主應該利用這個深水炸彈，去幫自己把舊的樓換成新的，就當不炒房留間「未爛」既樓比仔女都好。

與內地樓比較

可能有人認為:「香港的未來，仍然值得在港買樓嗎?」看法一是，內地樓的租售比一般是600，即是收租要收成600個月才等於收番樓價。這是北上廣深大城市的情況，未講最離譜的900以上。香港樓的租售比平均只是300，加上國家要再放寬香港的管治，令香港更自由，必先更換人口。如果你現在放棄香港的據點，將來想返香港賺錢，更為艱難。用香港人角度言，要搵到咁高人工仲可以借九成買樓，及利用珠江三角洲附近的人口密度，香港仍只屬唯一。我們又不是叫你偏向買樓，不過如仍然要上班賺錢，在香港買間樓，或1-2間房子，是值得的! 我會覺得這叫做tail hedge。即是你認為日後外國生活及經濟會比香港好，但如現實情況不如你所想，留下一尾注，留資產在香港做tail hedge，為更萬全之策。起碼可加快你的理財進度。

幾千萬現金就求穩陣

但如果你不計房產，已起碼有幾千萬現金(hkd)，那就不需要玩這個遊戲。更應考慮將你的資產投入現金、債券或股票，有效去避稅及分散世界不同的角落。始終這世界確處於大變局之間，應該沒人能告訴你最終最佳在那生活。再觀乎下面這幅圖，你會發覺踏入2024年，一些垃圾債券對於美國國債的孳息差降到3%，說明垃圾債價都獲得不錯升幅。如果你想穩陣，趁美國大機會於24年第四季減息前，投入一些評級去到單A或BBB的債券，去穩收5至6厘息更合理，香港的定期相信會比美國減息走在更前，夏季完後就早降定期息了。美國一旦真減息，債券的價值不少會抽上去，到時再建債倉已經太遲。還有債券可隨時轉倉去不同其他國家。一般外面免費資訊就是講怎樣可以免費在外地開一個儲蓄戶口。但怎樣在英國、新加坡、或其他避稅天堂去開立一個投資戶口，兼且不需到當地更可以遙遠操縱的，更在香港有代辦有牌照而又上市級別的，我們為收息學生搭路完成此事從很久已開展。

生活質素比樓市升跌更重要

另外現時換間大一點的屋可以嗎? 確實生活質素比睇樓市升跌更重要。就當你不看好香港樓市，但又強行要你的子女屈在個一房開放廚單位，或細兩房，實在不值。反正換了三房買舊些少，每個月供樓就供多二三千，但令家庭生活質素改善，這絕對值得。自住樓屬消費需求之一，不太應用投資需求去決定你的消費。投資往往是處理好基本需求後的再昇華，不應本末倒置。