香港隨時再加息 對供樓影響全面分析 | 香港樓市2018
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室、unsplash
受多項利淡經濟因素，包括政府的新房策、中美貿易戰等問題困擾，二手交投表現持續不振，一手同受拖累。 預期2018年全年一手交投將錄約15,500伙左右水平，遠不及去年的18,500伙。
至於樓價方面，根據美聯樓價指數顯示，12月12日至12月18日的一週報163.67點，按週續跌約0.34%，較四星期前跌近1.8%。
事實上，美聯樓價指數已經連跌11個星期，至41週新低，重返3月初水平，較高位176.54點累跌近7.3%。
樓市調整勢頭難改
雖然以全年計樓價仍錄得升幅，但似乎已難改調整的勢頭。 最近美國聯邦儲備局議息一如市場預期，加息0.25厘，是自2015年底迄今第九次加息，累積加幅達2.25厘。
雖然本港銀行暫時按兵不動，但未來加息是事在必行，問題只在於香港銀行跟隨美國加息的次數或幅度多寡。 然而，加息真的令市民供樓負擔大大加重嗎？
筆者試舉例以說明之。 今次香港未有調高最優惠利率（P），採用P按供樓人士的供樓支出未有因此增加。
若以一個600萬元單位為例，假設買家承造六成按揭及25年還款期，現時每月供款（以按息2.375厘計算）約15,925元（見表）。
以同樣一個600萬元單位作比較，假如未來加息0.125厘（以按息2.5厘計算），屆時每月供款將升至約16,150元，將較現時增加約225元。 假如未來加息0.25厘（以按息2.625厘計算），同樣一個600萬元單位的每月供款將升至約16,378元，屆時每月供款將較現時增加約453元。
試想想，即使假設未來加息0.25厘，其實每月供樓負擔只多了300、400元左右，這雖說多不多說少不少，但筆者認為，這是一個普遍家庭可以負擔得來的水平。
再假設港銀加息步伐，遠遠快於原先預期，惟現時買樓的壓力測試，是以目前按息再假定上升3厘計算，這是頗為穩健的，故不存在「因為加息推冧樓市」之說。
傳統經驗告訴我們，加息會令樓股下跌，理論上這是對的。 道理十分簡單，加息令資金借貸成本增加，壓抑投資意欲，亦影響市民對樓市前景的預期；但只要加息步伐並未過急，其影響會是心理多於實際。
姑勿論如何，本港樓市短期緩緩回調之勢已成，這亦是手持現金的實力投資者和上車客在樓市尋寶的好機會。
延伸閱讀：樓市跌幾多無人知 剛入市上車 撻訂隨時變雙失
【樓市】讀者林先生幾個月前高位的時候同類型的單位大約成交620萬元左右，早兩星期跌至560萬元，覺得很抵就買了。但現時又覺買早了，有親戚勸撻訂，等樓價再跌落去再買，是否值得這樣呢？
撰文： 1%Anthony ｜圖片：istock、新傳媒資料庫、unsplash
Anthony Sir：
你好，我剛剛買了一個單位，幾個月前高位的時候同類型的單位大約成交620萬元左右，早兩星期跌至560萬元，我見跌了60萬元，覺得很抵，一時衝動就買了。看情況我似乎是買早了吧！樓價應該還會下跌，如何是好？如果之後再跌，那怎麼辦呢？有親戚叫我撻訂，等樓價再跌落去再買，是否值得這樣呢？
林先生
筆者同意今次樓市下跌，仍未見底！
最少到目前為止，仍未見到見底訊號，例如新樓盤不願平賣，展銷廳場面冷冷清清；又例如二手市場，業主仍然未見有大規模劈價，各大屋苑成交仍然一片死寂。
過去兩年，樓市升了很多，由2016年的底位，到2018年的高位，樓價升了四成多，現在樓價才下跌約一成多而已，調整仍未足夠，未來幾個月或會再試低位。
買了樓，是否應該撻訂？筆者認為又無必要！
首先，從正面角度看，你已經比之前高位追入的朋友買平一成！
樓市跌幾多無人知
雖然未來仍然有機會下跌，但相比之前高位買樓的朋友，你已經買便宜了60萬元，比上不足，比下有餘。
幾時見底？其實各界學者專家只是根據資料及自己的分析，簡單說，即是大家都係靠估！沒有人可以預知未來，尤其是今次跌市某程度上是受到外圍，特別是中美貿易戰影響，誰知貿易戰何時打完？
其次，即使樓價再跌兩成，對你的影響亦不大！ 由於這是自住單位，不會用來收租，更不會用來炒炒賣賣，目標是長線持有，住得開心安樂，即使買貴些少，其實對你的影響不大。
即使再買貴100萬元，只是每個月供多約4,000元而已，當中大約有一半是本金，即實際多付約2,000元利息。
亦有不少網友擔心樓價下跌，銀行會追回差價，甚至call loan。
之前筆者曾經問過好幾位banker，據他們說，只要業主願意乖乖地每個月準時供款，只是一個細單位而已，貸款額才幾百萬元，就算銀行真係唔掂，也不會Call咁細筆數啦，不如直接Call幾個大戶好過。
第三，如果樓價不再下跌呢？
現在撻訂，即時損失1成訂金，即56萬元，還要賠償雙方佣金，雙方各1%，即是2%，即約11萬元，加起來就是損失66萬元了。
如果真的選擇撻訂，等多幾個月等到樓價再便宜才買，是否真的可以賺回這66萬元？
如果樓價真的再下跌20%，但撻訂的成本最少都要12%，只是賺到8%，還未計算業主有機會追差價，是否值得？
再者，正如前文所說，每個人對後市都有不同的睇法，是否真的會繼續下跌兩成？實在不得而知！
如果撻訂之後，樓價不再下跌呢？甚至低位反彈呢？除了撻訂成本，還是買貴樓，豈非雙失？ 既然不買也買了，筆者建議以不變應萬變！
根據過往幾次的經驗，下跌週期，幾個月就過。如果你仍然有人名有資金，可以考慮再買多間，分注投資。 如果沒有，則可以考慮先做好今次交易，下一次跌市的時候再戰江湖。
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