供應增會推低樓價？

日前發展局局長陳茂波說，近期樓價雖然已經略有回軟，但對於一般巿民來說，仍然處於一個不易負擔的水平，強調政府增加土地供應的決心無改變，亦不會放慢腳步。

這是否意味新樓供應會繼續增加呢？如果政府不斷推地，發展商不斷起樓，會否供過於求？發展商會否不斷劈價？會否拖累樓價下跌呢？

文：1% Anthony先看看一般人的邏輯，政府不斷推地；發展商不斷起樓，新樓供應不斷增加；市場供過於求，發展商被逼不斷劈價，樓價不斷下跌。
這是不合常理的，最少有幾點值得深思。

首先，政府不斷推地？是否就一定要接？

所謂不斷是甚麼意思呢？推多少呢？之前曾經有不少報道指，未來三至四年將會有約逾80,000個單位供應。

筆者曾寫文章分析，第一，每年供應逾20,000個單位，其實僅屬正常水平，只是過去十年供應太少而已。

第二，現時所謂的供應，很多都是400平方呎以下的細單位，甚至是逾200平方呎或以下的迷你戶。

舉例說，以往推一個800平方呎單位，今天推兩個300平方呎的一房單位，數字上供應增加了一倍，實際上供應是否增加了？

其次，發展商不斷起樓，新樓供應不斷增加？

今天幾乎所有人都預期樓價會跌，難道發展商不知道樓價會跌嗎？
發展商的研究團隊，比任何人都更專業，掌握更多數據呢！

既然發展商都知道樓價會跌，如果你是發展商，會不會積極投地？會不會積極進行收購重建？

要知道今天的建築成本可不便宜，估計每平方呎建築成本在5,000元以上，還有地價、營運成本、合理利潤等。

如果明知樓價下跌，無錢賺甚至要蝕本，發展商還會繼續積極起樓？情願劈價蝕讓益街坊？蝕本生意有人做嗎？

政府推地就要接嗎？可以預期，流標情況勢必增加，這就是市場自然調節機制，除非政府自己起樓；否則，即使今天供應多，幾年後的供應就會自然減少。

再者，發展商會不斷劈價，樓價會不斷下跌？

最近樓市轉淡，然而，新盤樓價卻沒有大幅下調，發展商當然明白，減價並不代表賣得好！

如果價錢企得穩，甚至不斷上調，反而個個爭住買；如果價錢企不穩，愈賣愈平，反而個個都不買睇定啲。

根據相熟代理分享，現在發展商不傾向劈價，情願多給優惠、佣金，甚至提供二按等。

還有一點要留意的是，近兩年透支了不少供應。

近年很多遠期樓花推出，有些甚至樓花期長達三年，這些樓盤本來應該待明年、後年才賣，現在賣了，明年賣甚麼？

現屆政府處於弱勢，自然不會輕易放鬆辣招，惹外界不滿，預期這個情況將會持續多一年時間左右，惟樓價跌幅不會太大，投資者要有心理準備。

1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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